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    南宁市商业项目南宁市商业项目 - 1 - 二零零五年七月二零零五年七月 1 呈交 呈交 广西南宁市商业项目 前期研究策划报告-终稿 广西南宁市商业项目 前期研究策划报告-终稿 深圳泛华置业有限公司 深圳泛华置业有限公司 2005 年 7 月 29 日 2005 年 7 月 29 日 目录 目录 南宁市商业项目南宁市商业项目 - i - 二零零五年七月二零零五年七月 1.01.0 项目介绍.1项目介绍.1 1.1 项目介绍1 1.2 研究目的2 1.3 研究方法2 1.4 项目相关技术性指标3 2.02.0 宏观环境分析 4宏观环境分析 4 2.1 南宁市宏观环境4 2.2 南宁市新城市规划12 2.3 南宁市商业发展规划14 2.4 经济发展状况对南宁商业发展的影响 16 3.03.0 商业市场研究 18商业市场研究 18 3.1 南宁市零售业态发展分析18 3.2 南宁市商业发展现状分析19 3.3 商业物业市场租赁情况21 3.4 主要商圈情况24 3.5 未来商业物业37 4.04.0 竞争对手分析 40竞争对手分析 40 4.1 简介40 4.2 万达商业广场41 4.3 南城百货43 4.4 梦之岛百货(民族店)及华联超市 45 4.5 城市碧园商业广场46 4.6 对项目的影响47 5.05.0 消费力调查分析.48消费力调查分析.48 5.1 商圈辐射范围48 5.2 第一商圈消费力分析48 5.3 第二商圈消费力分析54 5.4 目标消费群分析及建议56 6.06.0 经营者需求研究.58经营者需求研究.58 6.1 研究目的58 6.2 研究方法58 6.3 经营者选址要素58 6.4 经营者需求特征分析59 6.5 经营者在南宁的发展现状及计划 62 目录 目录 南宁市商业项目南宁市商业项目 - ii - 二零零五年七月二零零五年七月 免责声名:本报告所刊载的资料相信是来自可靠来源,但本公司并未对此资料进行核实,亦不会对资料作出任何保证或陈 述。报告内容有可能会出现错误、遗漏、或价格租金变动及其他情况,还有在事前未经通知的销售、出租、融资或撤回。 所有刊载的预测、意见、假设或估计只作例子说明,并不一定代表地产市场的真正现况或未来表现。阁下与阁下之税务及 法律顾问须亲自对该物业及交易作出审查。 6.6 经营者对南宁及项目未来发展前景的看法 62 6.7 项目的正面影响因素63 6.8 项目的负面影响因素63 6.9 对本项目的启示64 7.07.0 项目区位分析 65项目区位分析 65 7.1 项目所在区域简介65 7.2 项目所在区域的交通状况分析 66 7.3 项目所在区域的人口状况分析 67 7.4 项目所在行政区域未来商业发展规划 68 7.5 总结69 8.08.0 项目竞争力分析.70项目竞争力分析.70 8.1 项目优势与劣势分析70 8.2 项目机会点与威胁点分析71 8.3 项目竞争力分析72 9.09.0 项目定位.73项目定位.73 9.1 整体定位73 9.2 商圈界定74 9.3 目标客户定位75 9.4 目标经营客户76 9.5 整体形象档次定位76 9.6 功能与主题定位77 9.7 各层定位78 9.8 分区主题定位78 10.010.0 经营分析及计划.79经营分析及计划.79 10.1 项目租金成长分析79 10.2 租金可行性论证85 10.3 结论及建议87 11.011.0 结论及建议89结论及建议89 11.1 项目综合评价89 11.2 发展建议90 项目介绍 项目介绍 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 1 - 二零零五年七月二零零五年七月 南宁泛华项目 1.01.0 项目介绍 项目介绍 1.1 项目介绍 • 本项目位于南宁市明秀东路的西端,向西经明秀东路约 150 米接友爱路和 明秀西路。项目占地 23,901 平方米,总建筑面积 84,861 平方米。其中地 上四层,地下一层。第二、三层为沃尔玛超市。 • 项目所在地是旧城生活区北部中 心地段,周边居住人口密集。属 于南宁市西乡塘区政府管辖。 • 项目具有东西南北主干道纵横交 接相通的优势,与周边地区的交 通连接紧密,道路通达性高。 • 周边道路网络完善,交通便利, 有多条公交、中巴线路途径项目。 项目介绍 项目介绍 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 2 - 二零零五年七月二零零五年七月 • 项目周边有多所高等技术院校、大型企业及政府机构、部门。 • 项目地块原属于南宁市青少年活动中心(即少年宫),目前尚未拆迁平整。 1.2 研究目的 • 研究项目潜在竞争对手,确定本项目与其他项目不同之处和特点 • 研究并确定项目的需求情况并为项目确定合适的市场定位 • 根据项目所在区域的人口特征和他们的消费习惯,为项目确定商业主题 • 为项目提供客户组合参考 • 估算项目未来可达到的租金和售价水平 1.3 研究方法 本报告通过分析南宁市宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有 关规划、各商圈相关物业发展状况、消费者及商户需求特征等因素,对项目发 展的影响,结合项目自身的条件、规划要素,判别项目的市场前景,及确定项 目的市场定位,具体采用的研究方法有: 研究方法一:定量定性分析法研究方法一:定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则,针对研究的目标,通过政府统计文献、城市规 划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式,广泛搜集有关 房地产数据,对数据进行定量分析,对研究的关键部分进行量化的推测,使之 具有科学论据支撑,并在此基础上进行定性的研究,做到定量与定性相结合。 项目现状 项目介绍 项目介绍 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 3 - 二零零五年七月二零零五年七月 研究方法二:焦点访谈法研究方法二:焦点访谈法 在研究中,结合我们所针对的消费者及商户,进行焦点访谈,通过对其不同的 需求特征进行分析,为项目发展提供良好的吻合的参考经验。 研究方法三:类比法研究方法三:类比法 通过考察当地各种类型的商业物业,对其优劣势分析,并结合我司积累的商业 地产方面的经验,将项目与潜在的竞争对手进行比较,通过研究竞争对手的发 展现状以及其成功与不足之处,使项目能够扬长避短。 1.4 项目相关技术性指标 序号 主要技术经济指标 指标值(平方米) 序号 主要技术经济指标 指标值(平方米) 1 项目 A 地块总用地面积 23,901.89 1 项目 A 地块总用地面积 23,901.89 2 A 地块容积率 2.29 2 A 地块容积率 2.29 3 A 地块建筑密度 58.5% 3 A 地块建筑密度 58.5% 4 A 地块绿化 20.0% 4 A 地块绿化 20.0% 5 A 地块总建筑面积 70,861 5 A 地块总建筑面积 70,861 5.1 地下总建筑面积 15,290 5.1 地下总建筑面积 15,290 5.1.1 负一层商城 13,290 5.1.2 负一层设备房 2,000 5.2 地上总建筑面积 55,571 5.2 地上总建筑面积 55,571 5.2.1 一层 13,626 5.2.2 二层 13,881 沃尔玛超市 9,880 其他经营面积 4,001 5.2.3 三层 13,881 沃尔玛超市 9,880 其他经营面积 4,001 5.2.4 四层 13,881 5.2.5 天面机房及梯屋 302 6 B 地块总建筑面积 14,000 6 B 地块总建筑面积 14,000 6.1 三层停车场 14,000 6.1 三层停车场 14,000 室内车位 400 7 总建筑面积 84,861 7 总建筑面积 84,861 另外室外车位 100 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 4 - 二零零五年七月二零零五年七月 2.02.0 宏观环境分析 宏观环境分析 2.1 南宁市宏观环境 2.1.1 南宁城市概况 现辖五区七县。总面积 22,293 平方公里,其中建成区面积达 124.7 平方公里。 全市总人口 641.67 万人,市区人口 145.77 万人。南宁有着 2,200 多年的历史 和深厚的文化底蕴,是国务院命名的“历史文化名城”。对外城市形象方面, 广西的城市知名度高的主要是桂林、柳州、北海。南宁市近年来同时享有西部 大开发政策和民族自治区政策,并随着国际民歌节的召开声名鹊起,中国-东盟 博览会落户南宁将使其知名度进一步提升。 2.1.2 区域交通 南宁毗邻粤港澳,背靠大西南,面向东南亚,是中国西南出海大通道枢纽城 市,是中国走向东盟的前沿城市。具有“两近两沿”的特点。“两近”:一是 近海,市区距钦州港、防城港、北海港仅 104 公里、173 公里和 204 公里;二 是近边,市区距中越边境的东兴市、凭祥市只有 204 公里和 230 公里。“两 沿”:一是沿线,湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇,是西南地区重要 的铁路枢纽;二是沿江,邕江是西江的支流,而西江又是珠江的干流,待西江 二期整治工程完工后,一千吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。高速公路里程 位居全国前列的广西高速公路网以南宁为中心。作为国家二级国际机场的南宁 吴圩机场,预计今年旅客吞吐量突破 150 万人次,目前已开通 20 多条国内航线 和数条国际航线。 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 5 - 二零零五年七月二零零五年七月 2.1.3 近五年,南宁经济保持稳定发展态势 与其他省会城市相比,南宁处于较低水平,仅比海口稍高一些。 2004 年南宁市 GDP 总值为 588.86 亿元,较 2003 年增长 13.2%,已走出了 1999 年至 2002 年的低速增长区间。 图:南宁市历年 GDP 增长率 南宁市历年GDP增长趋势图 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 南宁与各区省会城市GDP的对比南宁与各区省会城市GDP的对比 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 亿元 GDP 502.50 812.00 1,870.8 3,496.9 1,347.72,092.0 1,756.2 228.90 1,603.41,414.8 641.00 1,662.4 929.50 南宁昆明成都广州福州杭州南京海口沈阳哈尔滨南昌武汉长沙 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 6 - 二零零五年七月二零零五年七月 2.1.4 产业结构分析 南宁市三次产业中,第三产业占 GDP 总值的 53%,但这并不能得出南宁市产 业结构高度化的结论,这是因为南宁市第二产业发展滞后,工业基础相当薄 弱,城市工业化进程很缓慢,城市几乎没有大型国有工业企业,非公有制工业 和园区工业在南宁也起步不久。随着中国已与东盟达成协议:在未来的十年要 建立“中国——东盟自由贸易区”,南宁将逐步成为未来东盟自由贸易区的区域 中心城市,城市工业化进程也明显加快,2004 年第二产业占 GDP 的比重为 31%,较 2003 年提高了近两个百分点。在第三产业中,占较大份额的为批发 零售业和交通运输仓储业等,以传统服务业为主。第二产业中,农副产品加工 业、非金属矿物制品业、烟草制品业和化学原料及制品业占主导,这些产业基 本以资料利用和加工业为主,产业化程度低,也没有形成完整的产业链。 南宁市2004年产业结构 17% 31% 52% 第一产业第二产业第三产业 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 7 - 二零零五年七月二零零五年七月 2.1.5 居民就业和收入来源 2003 年南宁市职工总在岗人数为 50.62 万人,从 2003 年不同所有制单位在岗 人数站占总在岗职工人数的比重数据及不同所有制单位平均工资表进行分析, 城市国有经济单位在岗人数比重达到 70%,集体和其他总共才占 30%,可见城 市国有经济仍占主体地位,城市社会结构正处在从由“单位人”到“社会人” 的转变过程中,职工工资来源绝大部分来自国有经济单位,且国有经济单位收 入相对较高。 按国民经济行业分组,从在岗职工平均总人数前六位的分别是制造业、教育、 公共管理、建筑、交通运输和批发零售业。其中在国有单位,制造业所占人数 最多,其次是教育和公共管理(包括党政机关和社团组织等);在集体单位, 也是制造业、教育和公共管理职工人数最多;在其他单位,金融业职工人数也 进入到前五位。从以上分析可以看出,南宁市职工大部分在制造业和传统服务 业,从数据上分析,已约占到七成左右,其中公共管理和教育行业职工收入稳 定,因公务员工资待遇近年不断提高,教育受到全民重视,可以预见这类人群 将是城市消费中购买力最高的人群之一。未来南宁市在制造业和交通运输物流 业方面将有很大的发展空间,这部分在岗职工收入水平和消费能力将有较大的 提升空间。 不同所有制单位在岗人数比重不同所有制单位在岗人数比重 70% 7% 23% 国有经济单位城镇集体单位其他经济单位 不同所有制单位年平均工资比较不同所有制单位年平均工资比较 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 国有经济单位城镇集体单位其他经济单位 元 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 8 - 二零零五年七月二零零五年七月 表:在岗职工平均总人数前六位 不同所有制 不同所有制 制造业 制造业 建筑业 建筑业 交通运输业 交通运输业 批发零售业 批发零售业 教育 教育 公共管理 公共管理 国有单位 10.54 4.17 3.93 3.51 7.92 5.02 集体单位 2.99 2.00 2.81 1.88 7.82 4.97 其他单位 1.44 0.32 0.35 0.68 0.02 — 总计 14.97 6.49 7.09 6.07 15.76 9.99 2.1.6 消费品零售市场 2004 年首届中国—东盟博览会召开后,南宁市的知名度在不断提高,其商业经 济拉动南宁社会消费品零售总额进一步增长。 南宁市将继续实施“商贸活市百亿工程”(详见 3.3 章节)为城乡居民营造更 为方便的消费环境,将极大地吸引南宁周边地区的居民来南宁市消费。 南宁市将继续实施 136 工程,这将为商家经营和居民消费提供更为优良的环 境,同时拉动投资。 图:南宁市历年社会消费品零售总额对比 单位:亿元 0 50 100 150 200 250 300 350 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 社会消费品零售总额187.8204.5226.98254.98293.41 增长率8.92%8.89%10.99%12.34%15.12% 20002001200220032004 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 9 - 二零零五年七月二零零五年七月 0 100 200 300 400 500 600 700 0 20 40 60 80 100 120 140 全市人口 291.41294.56297.71641.67648.85 市区人口 135.64137.85140.39145.77150.06 全市人口增长率(%)1.941.081.07115.54 1.12 市区人口增长率(%)3.261.631.843.83 2.94 20002001200220032004 2.1.7 人口增长 人口呈不断增长趋势,为商业房地产发展提供了重要消费群基础。 2000 至今,南宁市人口呈不断增长趋势。2004 年底,全市常住人口 686.19 万人,比 2003 年增加 19.86 万人,增长 2.98%。户籍人口 648.85 万人,增 长 1.12%。预计到 2005 年底,南宁市人口将超过 700 万人。 图:南宁市历年人口对比 单位:万人 注:2003 年数据为行政区划分调整后大南宁口径的数据,其他年份为原南宁口径的数据。 2005 年 3 月,南宁市部分行政区调整后,城市格局发生改变,区域面积扩 大,市区人口增加到 244 万人,特别是西乡塘区,更成为南宁市内人口最多、 人口密度最大的行政区。居民储蓄逐年增加,民间资本雄厚。 调整后的南宁市市辖区面积及人口: 市辖区 面积 人口 市辖区 面积 人口 人口密度 (人/平方公里) 人口密度 (人/平方公里) 兴宁区 751 平方公里 人口 27.3 万 364 青秀区 872 平方公里 人口 52.5 万 602 江南区 1154 平方公里 人口 40.2 万 348 西乡塘区 1118 平方公里 人口 71.7 万 641 良庆区 1369 平方公里 人口 20.8 万 152 邕宁区 1295 平方公里 人口 31.6 万 244 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 10 - 二零零五年七月二零零五年七月 2004 年城乡居民存款余额为 515.79 亿元,增长 15.09%,人均可支配收入同 步上升。显示人民生活水平不断提高。 图:南宁市历年居民存款额对比 单位:亿元 图:南宁市历年人均可支配收入对比 单位:元/人 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 0 2 4 6 8 10 12 城市人均收入 7,448 7,906 8,796 9,162 9,487 增长率(%)8.786.15 11.264.23.5 20002001200220032004 0 100 200 300 400 500 600 居民存款额241.04274.89327.34451.5515.79 2000年2001年 2002年2003年 2004年 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 11 - 二零零五年七月二零零五年七月 0% 20% 40% 60% 80% 100% 人均消费性支出6,705 7,107 6,970 7,217 6,211 人均可支配收入7,448 7,906 8,796 9,162 9,487 20002001200220032004 2.1.8 生活水平 城镇居民初步达到小康水平,为进一步扩大市场需求开辟了广阔空间。2004 年 南宁市城镇居民已初步达到小康水平(恩格尔系数为 0.41),消费结构从传统 的基本生活消费逐步向发展型、享受型消费转移。恩格尔系数的降低,其他消 费能力的不断增强,成为拉动商业发展的主要力量。 图:南宁市历年人均可支配收入和人均消费性支出对比 单位:元 表:2004 年城镇居民消费支出结构 人均支出 (元) 比重(%) 消费支出 6,211 食品 2,558 41.2 衣着 389 6.3 家庭设备用品及服务 390 6.3 医疗保健 356 5.7 交通和通讯 792 12.7 教育文化娱乐服务 975 15.7 居住 612 9.9 杂项商品和服务 139 2.2 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 12 - 二零零五年七月二零零五年七月 2.2 南宁市新城市规划 根据重新修编的《南宁市城市总体规划(2004—2020 年)》,南宁城市规划 将有新的发展变化: • 南宁在宏观区域的发展定位: 中国东盟的联系枢纽 珠三角经济向外拓重要节点 交通运输主枢纽 城市化进程的示范区 • 城市发展规模 近期 2010 年城市人口规模约 208 万人,远期 2020 年城市人口规模将达 300 万人。2020 年城市建设规模约 330 平方公里。 • 南宁市第三次行政区域调整 2005 年南宁市对部分行政区作出了重大调整,将邕宁县划分为两个区,调整后 的南宁市城区将由原来的 5 个变为 6 个,城市面积由原来的 1,834 平方公里扩 大到 6,559 平方公里,人口增加 90 多万人,达 244 万人。其中: 撤销南宁市城北区、永新区和邕宁区,设立南宁市西乡塘区、良庆区、邕宁 区。 将原城北区和永新区(不含原永新区江西真的童心、同华、锦江、安平、同 良、痛宁、同江、那廊、智信、扬美等 10 个村)划归西乡塘区管辖。西乡塘 区辖金陵、那龙、双定、心圩、石埠、坛洛 6 个镇,富庶 1 个乡,西乡塘、衡 阳、北湖、安吉、新阳、华强、上尧、安宁 8 个街道,总面积 1,118 平方公 里,总人口 73.48 万人。 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 13 - 二零零五年七月二零零五年七月 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 14 - 二零零五年七月二零零五年七月 朝阳路商业中心区 新民路商业中心区 2.3 南宁市商业发展规划 1) 根据南宁市总体商业规划目标和发展思路,南宁市商贸业今后发展的重点 是:“两区”,着重发展 2 个城市商业中心区和 6 个区域商业中心区,以 及 10 条特色商业街和 178 个社区商业中心。 2) 两个市级商业中心区 • 朝阳路中心商业区:从火车站起向南到万达商业广场止,以朝阳路为轴 心呈鱼骨状向两边辐射,东到人民路、新民路、公园路,西至华强路、 解放路,南沿民族大道西段,北抵中华路。核心商圈呈环绕型,是南宁 市最繁华的商业中心区。 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 15 - 二零零五年七月二零零五年七月 城北商业中心 东沟岭商业中心区 相思湖新区商业 中心区 琅东、琅西中央商 务区 永新商业中心区 江南西商业中心区 该区将继续保持以大型百货店为主体,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一 体的商业服务中心区的基本结构,突出中高档的精品、名品、新品经 营;大力发展老字号商店、专业店、精品店,塑造具有南国风情的一流 的商业服务中心区。 • 新民路中心商业区:以民族大道为轴心,东到园湖路口,是以新民路、 古城路、民主路、七星路、星湖路、东葛路、桃源路、园湖路为核心的 新兴商业中心区。 以经营国内外名牌、品牌专业店和有特色的百货店、购物中心为主,凸 现高雅和引领时尚消费的特色,使该区成为南宁市又一具有特色的商业 繁华区。 3) 6 个区域性商业中心 在市内各地域中心、交通枢纽地段、旅游、大学院校以及居民比较集中地区, 建设 6 个集购物、旅游、娱乐、休闲、饮食于一体的区域商业中心,以对繁华 商业中心区客流起分流作用,这 6 个区域性商业中心包括: 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 16 - 二零零五年七月二零零五年七月 • 以国际会展中心为核心的琅东琅西中央商务区 规划为南宁市的中央商务区与国际会展中心(中国-东盟博览会主会 场)。将建立一个 10 万平方米以上的大型购物中心,成为中央商务区 的又一个“形象”工程。 • 以明秀路为核心的城北商业中心区: 该区以批发市场为主,重点发展生产资料、汽车及汽车配件、货运、家 具、装饰、药材药品等市场。重点结合安吉物流园区的开发、大力发展 现代物流业,加大引进新型商业业态和力度、发展大型综合超市、仓储 式商场等。 • 以亭洪路为核心的江南商业中心区: • 以新阳路、人民西路为核心的永新商业中心区: • 相思湖新区商业中心: • 以明秀东路延长线为核心的东沟岭商业中心区: 4) 继续实施“商贸活市百亿投资工程”,确保每年商贸基础设施投入 80 亿 元,新增商业营业面积 80 万平方米,社会消费品零售总额确保年增长 13%。 2.4 经济发展状况对南宁商业发展的影响 1) 一个城市商业的发展,与其经济容量、居民支付力和总体经济发展趋势密 切相关,这些因素将直接或间接影响商场的营运,尤其是对价格和销售情 况。近年来,南宁经济发展持续稳定发展,2004 年 GDP 达 588.86 亿元, 比 2003 年增长 13.2%,增幅为五年来最高,经济快速增长拉动需求稳步 上升。 2) 中国东盟博览会的成功举办,带来新的经济增长点,2004 年南宁全市完成 消费品零售额为 239.41 亿元,同比增长 15.12%,创下 1997 年来的最快 增速,消费水平也进一步提高,2004 年全市城市居民人均可支配收入 9,487 元,城市居民人均消费性支出 6,221 元,恩格尔系数达到 0.41,初 步达到小康水平。为商业零售业的发展奠定了坚实的消费力基础。 3) 经济的快速稳定增长和居民消费能力的增强,为南宁商业发展提供了良好 宏观运行环境,商业发展空间扩大。同时,随着“南宁市商贸活市百亿投 资工程”工作力度的加强,将加快商业建设的步伐,促使商业上规模、上 档次、上水平,全面提升南宁市整体商业发展水平。 4) “城市化”的推动力,即城市规划的因素将促使商业的发展加速。区域性 宏观环境分析 宏观环境分析 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 17 - 二零零五年七月二零零五年七月 商业中心将成为南宁市未来商业区域发展的主力。 5) 城市国有经济单位在岗人数比重达到 70%,集体和其他总共才占 30%,南 宁居民的收入增长不会有较快较全面的增长,而在私营企业方面的增速较 快,但不占南宁居民的主流结构。 6) 南宁目前的个体商业正在兴起,是未来南宁市一个较为主要的收入来源的 增长点,商业的发展,将为南宁带来新的经济增长点。 7) 发展机遇—与广东特别是珠三角的合作方向: 在政府引导和市场机制的作用下,产业转移已成为广东和广西经贸合作的 主线。从合作的领域看,已从工业为主转变为工业、农业、流通业、房地 产及基础设施并举。而随着中国—东盟自由贸易区的启动,中国—东盟博 览会永久在南宁举办之后,商贸流通领域将成为两广合作的新的增长点。 重点关注产业在建材业、现代物流业、高新技术产业和旅游业等。 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 18 - 二零零五年七月二零零五年七月 3.03.0 商业市场研究 商业市场研究 3.1 南宁市零售业态发展分析 1) 从南宁市现有的各类业态发展状况来看,目前的业态比较集中,主流业态 为百货、超市等传统业态。但专业店、折扣店、购物中心等新型业态相继 涌现,发展态势良好,如国美电器、梦之岛折扣店、万达商业广场等,均 引发了良好的市场反应。南宁市零售业朝多业态渗透的方向发展。 2) 社区型超市、大型综合超市、百货店等业态的连锁化经营进程迅速。如: 华联超市、利客隆超市等连锁品牌,甚至连百货店的连锁化经营导入也十 分明显,出现了如“梦之岛”等当地知名的连锁经营性百货品牌,有效地 扩大了各连锁品牌的市场份额。 3) 百货店逐步向“现代新商业”方向迈进。现有的百货店除了拥有各种商品 种类外,还添加了新的服务元素,如休闲、餐饮等,空间营造亦更注重时 尚、潮流,逐步在探索中向现代化百货业迈进。 4) “大南宁战略”、“泛珠江经济圈”、“中国—东盟博览会”的机遇使南 宁市的商业地产掀起新一轮高潮。2004 年南宁市商业物业的总供应量为 84 万平方米,其中新批准预售面积为 57.06 万平方米,成交面积 15.63 万 平方米,实际成交金额 16.8 亿元,成交均价为 10,783 元/平方米。 5) 商业区域分布集中 从南宁市现有的商业物业分布状况来看,主要位于两大区域:朝阳路商圈 以及新民路商圈。商业区过于集中,而在部分新区、社区等却缺乏必要配 套的商业市场,网点分布不均。区域性商业中心发展缓慢。 2004 年南宁市商业物业的增长集中体现在朝阳商圈。大连万达商业广场、 新朝阳商业广场、金朝阳数码城等,新增商业面积达 21.4 万平方米。 6) 朝阳商业圈的中心商业地位暂时不可以替代 各区域商业物业的租金及售价水平来看,朝阳路商业圈依然保持第一商业 圈的领先地位,在价格水平上均遥遥领先于其他区域,如万达商业广场, 新朝阳商业广场等,2004 年售价均价均在 30,000 元/平方米以上,首层月 租均超过 300 元/平方米,说明投资者对朝阳商业圈商业价值的认可。 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 19 - 二零零五年七月二零零五年七月 7) 传统业态发展较集中,新型业态发展迅速 从业态发展来看,南宁现有的主流业态较集中,主要为百货、超市等传统 业态。传统业态营销方式单一,同业态竞争大,服务水平低,管理水平较 落后。但大型综合超市、专业店、购物中心等新型业态发展迅速。 8) 国内外商业巨头加快落户南宁 南宁市内除了有来自北京的华联超市、王府井百货之外,还有来自深圳的 “南城百货”等国内知名零售业商家。2004 年百盛百货和沃尔玛等两大外 资零售业巨头更成功登陆南宁市的核心商业中心。显示出无论是国内的还 是国外的零售业巨头都充分重视南宁的商业市场,加快在当地落户的步 伐。 3.2 南宁市商业发展现状分析 南宁是一个商贸消费主导型的城市。2003 年全年实现社会消费品零售总额 254.98 亿元,其中,城市消费品零售额 184.04 亿元,南宁城市居民人均消费 性支出 7,217 元,在西部省会城市中位居第一位。南宁本土的商业企业主要有 南宁百货、梦之岛、利客隆,其中南宁百货是上市公司,连续 15 年稳居广西 商业龙头地位。利客隆也已经遍布广西各地。外来的有沃尔玛、百盛、北京华 联、王府井等。 随着“中国—东盟自由贸易区”的建立,特别是中国—东盟博 览会在南宁定期召开,将为南宁市商贸业发展提供新的契机,物流业也将会成 为南宁新的经济增长点。南宁金湖商业广场(国内在建的最大的地下商业广 场,面积 70,000 平方米下沉式商业广场)、10+1 大道的销售良好。 2003 年全市零售总额按国民经济行业分组,综合零售业占第三位,前三位分别 为汽车、摩托车燃料及零配件专门零售业、汽车零售业和综合零售业。综合零 售业中,百货零售业零售总额为 14.9 亿元,超级市场零售业零售总额约 9 亿 元。 按业态分,百货商店、超级市场、专卖商店和其他业态类型的销售收入及利润 指标如下表(单位:万元)。从商品销售收入净额和商品销售利润指标上分 析,专卖店类型的商店指标远高于其他业态,其中超级市场销售收入不高,利 润也很低,从利润总额指标上看总体上为亏损状况。 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 20 - 二零零五年七月二零零五年七月 业态 业态 商品销售收入净额商品销售收入净额 (万元) (万元) 商品销售利润 商品销售利润 (万元) (万元) 利润总额 利润总额 (万元) (万元) 百货商店 35,300 12,785 2,330 超级市场 21,207 203 -111 专卖商店 89,356 19,598 2,801 其他 59,304 5,347 1,214 综上所述: 1) 目前南宁市较成功的商业业态 业态 业态 主力商家 主力商家 梦之岛 大型百货大型百货 南宁百货大楼 沃尔玛 南城百货 华联 大型超市 大型超市 利客隆 2) 经营水平中等或前景较好的业态 业态 业态 主力商家 主力商家 中山路 南铁文化宫一条街 餐饮业餐饮业 大热门饮食一条街 国美电器 七星路女人街 高峰路服装夜市 专业市场 专业市场 裕丰中低档女装 批发市场批发市场 各类批发市场 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 21 - 二零零五年七月二零零五年七月 3) 经营水平较差或退出市场的业态 业态 业态 商家 商家 中小营国营百货 卧龙岗百货、绿城百货 4) 当前各类消费群的消费选择 消费群分类 消费群分类 消费目标地点 消费目标地点 高档消费群 梦之岛购物中心(古城店) 中高档、白领消费群 其他梦之岛百货、七星路女人街、万达广场 中档消费群 朝阳路商圈、民族宫商圈、南城百货商圈 中低档消费群 裕丰商厦、高峰路夜市、和平商场 南宁周边消费群 朝阳路商圈 学生消费群 步行街、万达广场、裕丰商厦 家庭消费群 各区域中心、利客隆 3.3 商业物业市场租赁情况 3.3.1 租金较高区域或项目 • 兴宁路步行街租金是全市租金最高地段,首层街铺平均月租金在 1,000 元/ 平方米以上,朝阳路商圈和七星路商铺都属于市级商铺,首层街铺平均月租 金在 300 元/平方米以上。 区域或项目 区域或项目 月租金(元/平方米)或扣点 月租金(元/平方米)或扣点 步行街 街铺 900~1,500 新民生.名店广场 首层 800~1,000 二层 80~100 三层 40~70 裕丰商厦 首层:300 二层:200—250 三层:150—180 四层:150 五层:140 和平商场 二、三层服装 300~500 新朝阳商业广场 首层:450~500(街铺)300(内铺) 二层:200~250 百货大楼 2004 年平均租金承受力 340 大连万达商业广场 首层 300~400 七星路 300~400 顶手费:48,000—50,000 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 22 - 二零零五年七月二零零五年七月 3.3.2 租金中等区域 • 民族宫和南城百货是目前较为成熟的区级商业中心,区域附近首层商铺月租 金也在 100 元/平方米以上,而商场内品牌以扣点形式经营,租金承受力更 高。 区域 区域 月租金(元/平方米)或扣点 月租金(元/平方米)或扣点 民族宫 梦之岛 服装类:25 点+1 点的广告费 南城百货 饰品类:26 点+4,000 元左右入场费 +500-600 赞助费/季+1,000 员工纪律 保证金(三人以下)+25 元/人.月员工 管理费 南城百货附近街铺 100 3.3.3 项目所属区域 • 项目所在附近目前的商业网点主要是服务附近居民为主,尚欠缺足够的商业 气氛,目前租金不高。 • 本项目开业后需要一定时期的培育期,以吸引人气。 区域 区域 月租金(元/平方米)或扣点 月租金(元/平方米)或扣点 市青少年宫附近街铺 街铺 70~90 柠檬宿(街) 首层 60~80 二层 30~40 南铁文化宫附近街铺 30~40 城市碧园 首层内街铺 30~60 振宁康乐园 首层租 60 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 23 - 二零零五年七月二零零五年七月 3.3.4 管理费 区域 月租金(元/平方米)或扣点 月管理费(元/平方米) 步行街 900~1,500 二层 100 租金含管理费 裕丰商厦 首层:300 二层:200—250 三层:150—180 四层:150 五层:140 租金含管理费 和平商场 二、三层服装 300~500 租金含管理费 新朝阳商业广场 首层只售,租金未定 二层:200 17.8 元 大连万达商业广场 首层 300~400 29 元 七星路 300~400 顶手费:48,000—50,000 无统一物管 民族宫 梦之岛 服装类:25 点+1 点的广告费 自管 南城百货 饰品类:26 点+4,000 元左右 入场费+500-600 赞助费/季 +1,000 员工纪律保证金(三 人以下)+25 元/人.月员工管 理费 自管 南铁文化宫附近街铺 30~40 无统一物管 城市碧园 首层内街铺 30~60 1 元 商业市场研究 商业市场研究 南宁市商业项目南宁市商业项目 - 24 - 二零零五年七月二零零五年七月 3.43.4 主要商圈情况 主要商圈情况 3.4.1 朝阳路商业中心区 1) 区域特征 • 朝阳路商业中心区是南宁市历史最悠久、辐射范围最广、最繁华的商业 中心区。 • 其范围包括以朝阳路为轴心,东到人民路、新民路、公园路,西至华强 路、解放路,南沿民族大道西段,北抵中华路。 • 区域内有百货大楼、万达商业广场、裕丰商厦、和平商场、民族商场、 金朝阳商业广场等中大型商场以及民生西宁步行街。 • 区内将新增的商业项目主要包括新朝阳商业广场及金之岛城市广场。 • 商圈内业态齐全,商品种类丰富,消费档次涵盖中高档、中档和中低 档,面向层次较广,对南宁市的消费者
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