20130718-武汉-深圳及武汉大型商业综合体业态包装及销售策略研究-张浩-曾建春-杨辉

深圳及武汉大型商业综合体业态包装及销售策略研究,商业面积在3000-10000平米 商业形态1-3层裙楼,商业面积1200040000平米 商业形态1-3层内裙楼 3-5层为会所/多功能厅/办公功能,配套商业经营面积不超过3层，主流体量30000㎡以内，单铺面积划分较大，多以商务性配套为主，部分商业进行了会所/多功能厅/办公等功能转换。,高端商业业态包装研究之深圳福田CBD,商业业态综合性较强，涵盖面较广，以满足片区需求为核心。,写字楼配套商业态分布,一层以银行、便利店为主，二层以上以中高档餐饮为主。,,高端商业业态包装研究之深圳南山海岸城,海岸城商业分两类，一类为购物中心形式，一类为街区配套形式，街区配套形式与本项目更为契合； 街区2F为了保证销售和人流在业态划分上面选取的是较旺盛需求的餐饮为主题，配比少量的酒吧规划,街区业态,街区配套底商一层以餐饮为主，二层以餐饮和酒吧为主。,统一招商、统一运营管理，提前招商。包租，提高客户购买信心。,高端商业业态包装研究之大武汉1911,1F业态以餐饮和咖啡店、饮品店、面包店等休闲为主，还有少量服饰、超市、烟酒、家居等业态作为生活配套。,业态分布1F以餐饮、休闲为主,开发商自持,对外销售,会所,空,娱乐,SPA,银行 （一拖二）,美发,空,餐饮,空,空,餐饮主力店 （一拖二）,休闲 （一拖二）,餐饮,空,餐饮 （一拖二）,空,电动城,业态分布2F以餐饮、休闲娱乐为主,2F,2F业态以餐饮和SPA、美容美发等较为私密、安静的休闲娱乐为主，另规划有电玩城和水疗会所。,3F包括开发商自持的会所，并且引进了欢乐迪KTV，其所在位置的商铺进行对外销售，走量较快。 除此之外，基本空置。,业态分布3F以会所和KTV为主,综合体辅助型商业业态包装总结,不管是一线城市还是二线城市，我们研究发现综合体的底商配套，2F以上多以餐饮规划为主来带动人气和保证销售去化。,以自持为主，少量对外销售，招商先行，引进大型主力店，主力店提前进驻。,武汉高端商业操盘研究,依托自身所在商圈逐渐成熟的商业环境，打包进行一拖二销售。,,A4地块,业态规划清晰，有成熟操作及包装模式。,我们可借鉴的是,借鉴一在商业未成熟时，高楼层铺面可采取以租养售的形式，即采取一定年限的返租方式，在返租期间启动招租，为投资客进行初期商业的培育； 借鉴二在商业未成熟时，进行业态包装，为客户描述未来，提升客户信心； 借鉴三不同区域商铺价格不同，利用价格挤压手段，进行价格差调整。,