戴德梁行：大中华区写字楼供应&需求核心趋势：需求保持旺盛但部分市场未来供应持续加压（58页）.pdf

《戴德梁行：大中华区写字楼供应&需求核心趋势：需求保持旺盛但部分市场未来供应持续加压（58页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《戴德梁行：大中华区写字楼供应&需求核心趋势：需求保持旺盛但部分市场未来供应持续加压（58页）.pdf（58页珍藏版）》请在皮匠网上搜索。

1、需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1大中华区写字楼供应 /需求核心趋势大中华区租户研究需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压2021 年 4 月目 录2020 大中华区写字楼核心趋势六大写字楼市场摘要161北京写字楼核心趋势报告介绍184上海写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼当前发展 245深圳写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼未来趋势306广州写字楼核心趋势36香港写字楼核心趋势42台北写字楼核心趋势48要点总结53需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1摘要过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同程度的影响。截止到 2020 年四季

2、度，大中华区 20 个主要城市的核心区甲级写字楼存量达到 59,794,319 平方米， 比 2019 年四季度存量同比增长 6.5%。大中华区主要城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商圈空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。在二线城市中，杭州的核心商圈空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商圈空置率最高，为 45.2% 。2021 年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。据统计，约 33,924,163 平方米的未来供应计划于 2021 年至 2025 年间入市，其中，大部分项

3、目坐落在非核心区域。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的非核心板块，去中心化趋势的发展有望进一步发展。鉴于经济情况、政策导向、新冠疫情及其带来的居家 / 远程办公热潮，展望未来，与世界其他城市相比，大中华区优质写字楼的需求更快地恢复到疫情之前的水平。其中，在部分城市的写字楼市场，净吸纳量甚至保持正增长。此外，在新冠疫情的影响下，商业、社会和生活方式发生了变化，加之政府政策指导，这些变化为以下行业带来了新的或是潜在的业务机会： o 金融行业； o 电信、媒体和科技行业； o 医疗健康行业。2021 年，联合办公行业将进一步稳定，进入成熟发展阶段，这也有助于进一步稳定大中华地区写字

4、楼市场的租赁活动。从大中华地区的各个主要门户城市来看， 2020年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。 到2021年， 我们预计许多因素 （包括总体经济状况， 政府政策和各个城市的发展规划）将有助于继续推动写字楼租赁需求：2 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势2020 年，受新冠肺炎疫情的影响，部分项目的推迟入市致使北京全市甲级写字楼市场新增供应达 837,375 平方米，较 2019 年全年下降 17.7%。四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了二、三季度的回暖态势，全市季度净吸纳量为前三季度总和的 2.56 倍，达 21.59万平方米，至此，北京全年

5、写字楼整体市场净吸纳量达30.0 万平方米。在北京市政府 2020 年 9 月发布的北京市促进数字经济创新发展行动纲要（20202022 年）中提到，到2022 年，北京将打造成为全国数字经济发展的先导区和示范区， 数字经济增加值占GDP比重将达到55%。 未来，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，涉及到的如云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业将迎来更多发展机遇，同时也将为北京写字楼市场租赁市场衍生出更多租赁需求。北京2020 年全年，上海甲级写字楼市场共迎来 875,463 平方米的新增供应。其中 42.3% 落在核心商圈，另有 57.7%位于

6、非核心商圈。虽然一季度整体市场受到疫情影响表现低迷，但在 2020年全年，上海甲级写字楼市场表现抢眼。全年净吸纳量达到 463,217 平方米，相比 2019 年同比上升 71.3%。其中核心商圈净吸纳量占到 25.9%，非核心商圈占到74.1%。 内资企业仍是支撑上海写字楼市场的首要力量，租赁面积约占到整体市场的 63.4%。外资企业租赁面积占市场 36.6% 的比例。疫情已经改变了一些我们熟知的社会行为。因而整体行业结构可能会局部洗牌，部分行业可能会在短期内快速发展，因此需要更多的办公空间，例如 TMT，医疗健康，线上教育，保险，拥有完善线上平台的零售商，以及物流仓储等。这些行业 2021

7、 年对甲级写字楼空间的租赁需求可能更加旺盛。上海2020 年，深圳共迎来 76.2 万平方米的新增供应，且新供应均位于核心商圈，其存量增至 601.8 万平方米，非核心商圈存量维持在 26.8 万平方米。随着二季度疫情逐渐得到有效控制，市场租赁活动逐渐恢复，下半年市场一扫之前的阴霾，需求伴随供应的刺激得到释放。2020 年深圳全市甲级写字楼全年新增同比上涨42.28%；吸纳量录得 403,284 平方米，较 2019 年同比上涨 296.37%。内资企业仍是深圳甲级写字楼市场租赁需求的主力，全年内资企业租赁面积占总量 93%，外资仅占 7%。除受疫情影响外资租赁活动保持谨慎外，以科技行业为代表

8、的内资企业快速扩张发展是内资企业租赁占比绝对领先的重要原因，知名科技公司大面积甚至整栋物业租赁成交拉高内资企业租赁面积比例。2021 年深圳计划新增供应约 179 万平方米，考虑到项目延期因素，预计实际供应将在 100 万平方米以内。较高的供应量将为企业带来更多的选择。深圳需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 32020 年迎来三个甲级写字楼项目共计 231,267 平方米的入市，供应量同比增加 140%, 推高总存量至 5,186,102平方米。下半年在疫情有效的控制下，市场回暖信号明显，部分实力较强的企业借此机会积极扩张，以整层甚至多层面积搬迁升级为主，需求面积在 2,000 平方米以

9、上的租赁占成交总量的 57.6%。随着广州非核心区域产业规划的利好及逐渐完善的配套设施等多重优势，非核心区域优势逐步明显，录得本年度净吸纳量为 9.6 万平方米。后期市场对疫情控制预期乐观，再加上政府出台鼓励政策，广州整体经济增速由负转正，提振市场信心的同时写字楼需求稳步上升。各级政府预计将相继推出政策鼓励企业发展并刺激写字楼需求。广州2020 年的甲级写字楼新增供应量同比下降了 88%。全年仅一个项目落成，总存量增加 25,595 平方米，属过去十年以来最低。鉴于疫情下疲软的经济，租户们以节省成本为目的的合并和搬迁需求主导了去年写字楼的租赁活动。跨国公司的需求明显减弱，其租赁份额（以面积计算

10、）从 2019年的 54% 下降到 2020 年的 49%。相比之下，受中资公司在中区较活跃的租赁活动的支撑，本地公司对甲级写字楼的需求保持相对坚挺。从中期来看，香港的写字楼市场将受益于蓬勃发展的IPO 市场以及大湾区进一步发展所带来的机遇。尽管新冠肺炎和地缘政治紧张局势带来诸多不确定性，香港的IPO市场在2020年表现依然强劲， 总募集资金达到3,975亿港元，同比增长 26.5%，为有记录以来的最高水平。在中资科技公司以及目前在美国上市的一些中资公司来港二次上市的推动下，这种趋势预计将会持续。同时，随着疫情的消退，香港进一步的融入大湾区将为在香港的公司创造新的机遇。我们预计这两种趋势将推动

11、对办公空间需求的增长，尤其是来自金融业和专业服务领域的公司的需求。香港2020 年全年，台北新增一栋甲级写字楼，为西区的台湾人寿中山大楼，面积约为 21,600 平方米。2020年全年台北整体市场净吸纳量仅约20,500平方米，为自 2009 年后，首度年净吸纳量未达 3 万平方米，其主要原因是新增供应较少，没有可租赁面积。受到疫情影响，外商公司配合海外总部的政策，有的选择让员工居家办公， 有的弹性调派至联合办公中心工作，因经济环境不确定因素较多，对于办公室租赁需求采取观望态度。统计 2020 年全年甲级写字楼租赁面积，其中 48% 需求来自跨国企业，而本地企业约占 52%。展望未来，台北的甲

12、级写字楼市场预计将有 21 万平方米的新增供应陆续完工入市，但未来供应项目中大多数是金融集团的自用大楼。在可供出租的甲级写字楼仍然缺稀的情况下，再加上全球新冠疫情及经济环境不确定性持续，未来供应项目的预租暂缓，外商多持观望态度，短期内租赁活动将持续平淡。台北4 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势报告介绍报告涉及的六大写字楼市场包括：2020 年对于中国来说是史无前例的一年，但在许多方面来说，它也体现了我国在困难面前的坚忍不拔。新冠疫情对全国上下、社会、经济和房地产市场都产生了深远的影响。即使如此，我国还是世界上第一个实现疫后经济反弹的国家，这也促进许多城市的写字楼市场发展。本报告着眼于大中华

13、地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解： o 2020 年大中华区写字楼市场的供需情况总结； o 大中华区写字楼市场未来的供需动态展望； o 最后，对大中华地区各个主要城市的写字楼市场供需趋势进行深入分析。北京广州上海香港深圳台北需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 5大中华区甲级写字楼当前发展 表 1：大中华区 20 个城市核心市场需求速览(2020 年第四季度 )资料来源：戴德梁行研究部过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同程度的影响。截止到 2020 年四季度，大中华区 20 个主要城市的核心区甲级写字楼存量达到 59,794,

14、319 平方米， 比 2019 年四季度存量同比增长 6.5%。大中华区主要城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商圈空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。 在二线城市中，杭州的核心商圈空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商圈空置率最高，为 45.2% 。由于在过去的 12 个月中，新增供应项目不断入市，大量供应导致了大中华区甲级写字楼核心市场的整体去化承压。2020 年四季度，在一线和二线城市中，香港和杭州分别以 534.47 元每平方米每月（港币 58.5 元每平方英尺每月）和 155

15、.1 元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心市场的写字楼平均租金录得 160.9 元每平米每月，比往年同期下降 9.8%（表 1）。2020年第四季度核心市场数据大中华区Markets市场北京8,220,912 8,220,912 1,466,401 1,466,401 31,549 31,549 10.8%10.8%387.3 387.3 - -9.5%9.5%RMB/RMB/sqsq m/m/momo上海8,274,516 1,553,729 114,892 16.0%282.6 -5.7%RMB/sq m/mo广州4,245,505 394,792 -19,578 7.5%188

16、.1 -5.2%RMB/sq m/mo深圳6,018,135 7,042,303 184,675 24.5%213.4 -13.0%RMB/sq m/mo香港5,992,650 543,781 -57,940 12.6%58.5 -19.3%HKD/sq ft /mo台北1,136,499 112,397 -1,749 2.6%3190.0 0.5%TWD/ping/mo天津2,384,985 738,706 56,188 34.6%94.4 -2.3%RMB/sq m/mo沈阳1,098,075 446,507 9,023 28.8%73.9 -10.9%RMB/sq m/mo大连921,5

17、44 442,529 7,676 29.8%96.5 -6.2%RMB/sq m/mo青岛1,445,742 794,509 53,150 22.8%101.2 -9.4%RMB/sq m/mo南京1,890,447 976,217 14,706 25.1%131.4 -3.4%RMB/sq m/mo杭州2,157,085 597,108 93,278 12.8%147.8 -1.7%RMB/sq m/mo苏州2,217,294 1,512,433 53,046 25.0%92.6 -4.4%RMB/sq m/mo无锡706,299 524,000 19,495 29.2%72.3 1.5%R

18、MB/sq m/mo重庆1,754,513 738,706 23,502 30.9%79.0 -9.8%RMB/sq m/mo成都2,633,790 2,601,178 44,694 18.0%110.9 -3.6%RMB/sq m/mo西安2,757,006 283,490 28,162 25.5%89.7 -0.7%RMB/sq m/mo武汉2,246,166 2,352,165 19,314 32.7%109.2 -8.6%RMB/sq m/mo长沙2,564,656 301,631 89,456 45.2%86.8 -13.5%RMB/sq m/mo厦门1,128,500 1,279,

19、600 57,831 29.1%104.4 -5.1%RMB/sq m/mo存量平方米未来供应平方米空置率租金净吸纳量平方米（当季）（同比变化）6 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势大中华区甲级写字楼未来趋势新冠肺炎疫情在多个维度影响着中国商业地产市场。其中重要的一项就是国内写字楼及其为了防控疫情而采取的一系列健康和安全措施。2020 年初面临疫情在大中华区蔓延，全国许多写字楼业主和租户迅速采取措施，确保写字楼和办公场所的健康和安全水平得到加强，防控新冠病毒的传播。为加强疫情防控，写字楼内开展了大量防控工作，包括为所有进入楼宇的员工制定清洁消毒和安全防疫措施，以及入口登记规程。在中国，除电梯

20、等公共区域外，写字楼业主与租户着手对在写字楼和办公场所的门把手、 电灯开关、 桌子表面、椅子、电话、电脑键盘和鼠标等员工和访客最常触碰的办公楼宇的健康安全1. 供应趋势2021 年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。据统计，约 33,924,163 平方米的未来供应计划于 2021 年至 2025 年间入市，其中，大部分项目坐落在非核心区域。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的非核心板块，去中心化趋势的发展有望进一步发展。未来，深圳预计将成为写字楼供应量最大的市场，共计将有 7,310,354 平方米的未来项目计划入市，而未来供应量最少的市场将是台北，未来供应仅有

21、239,584 平方米。2020 年，新冠疫情促使写字楼的健康与安全标准成为了业主优先考虑的事项。此外，气候变化是人类面对的另一个挑战。全球范围内的政府和企业将把减缓气候变化列为工作重点。据联合国统计，房地产的温室气体排放量占全球的 40%。因此房地产领域将引起人们的密切关注，力求实现碳减排目标。随着越来越多的公众、政府和企业对商业地产的要求越来越高，写字楼投资者和开发商将更加重视自己的房地产项目是否符合“绿色”标准，并且具有可持续性。需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 7可持续发展2.办公用品进行清洁消毒。接触传播是新冠病毒主要传播途径之一。因此，中国许多写字楼业主和租户的清洁防疫团队

22、不仅有条不紊地清洁消毒办公场所和用品，也不忘记清洗并消毒写字楼和办公场所的其它区域，以降低被病毒感染的可能性。与普通流感一样，空气传播是新冠肺炎另一种重要的传播方式。因而写字楼业主也对此有所重视。在空气传播方面，对于使用中央空调的办公室，大中华区的办公室业主也对其大楼的中央暖通空调系统进行了系统性的深度清洁，包括定期检查和更换空气过滤器。这些团队还确保了整个建筑的气流正确分布，因为这也是办公室内部交叉感染预防的关键。在针对新冠肺炎疫情期间楼宇中央空调安全的方面，对于那些安装了具有消毒和灭菌能力的中央暖通空调系统的建筑物，如紫外线、纳米光子和催化氧化技术，需定期检查空调系统，以确保设施的顺利运行

23、操作。经此一疫，国内写字楼业主迅速认识到办公楼的气密性和气压的重要性，是缓解新冠病毒空气中传播的有效预防措施。为了防止大气颗粒进入楼宇，许多写字楼业主在新冠肺炎疫情暴发之初，都认识到在办公楼的大部分地方营造一个正气压环境的重要性。此外，这些团队还认识到在办公楼内的特定空间（如厕所，因为厕所可能潜藏着病毒和细菌）创造负气压环境的重要性，以便将空气排出去并远离在办公楼里的其他区域。国内许多写字楼业主还为租户制作了新冠肺炎相关健康和安全意识文件，以及手持式温度计、消毒杀菌剂等病毒预防产品。迈入下一个十年，碳中和将成为国内许多城市政府优先考虑实现的目标。写字楼等房地产项目，可以通过实现净零排放，甚至进

24、一步实现净正排放，对减少温室气体做出很大贡献。为了实现零能耗， 大中华区的楼宇必须优化其能源效率，其中需要考量的因素有： o 建筑的结构墙壁 （包括玻璃墙） 、 地面 （包括地基）以及屋顶； o 空调采暖、制冷、通风；8 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势体验3. o 照明； o 可再生能源的使用能源和材料； o 建筑物的使用和租户的租赁活动。一旦使用可再生能源的楼宇可以生产多于自身需求的能量，实现了产出净正能量，那么它可以向公用电力公司或其他楼宇出售多余能量（如果该能量能够顺利转移）。此外，一些符合净零能耗 / 净正能量的个体也会将楼宇使用的建筑材料来源纳入考虑： o 这些建材是什么； o

25、 它们的来源地是哪里； o 它们是如何被制造出来的； o 他们的运输方式是什么。之后，这些个体将把材料性质，制作过程和运输中用到的总能量纳入考量，并提供一个完整的楼宇可持续性发展规划图。通过这样的方法，他们可以更好地了解到商业写字楼是否能够实现零能耗状态甚至净正能量状态。需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 9 需求趋势鉴于经济情况、政策导向、新冠疫情及其带来的居家 / 远程办公热潮，展望未来，与世界其他城市相比，大中华区优质写字楼的需求更快地恢复到疫情之前的水平。 其中， 在部分城市的写字楼市场， 净吸纳量甚至保持正增长。 此外， 在新冠疫情事件的影响下， 商业、 社会和生活方式发生了变

26、化，加之政府政策指导，这些变化为以下行业带来了新的或是潜在的业务机会： o 金融行业； o 电信、媒体和科技行业； o 医疗健康行业。2021 年，联合办公行业将进一步稳定，进入成熟发展阶段，这也有助于进一步稳定大中华地区写字楼市场的租赁活动。2020 年受新冠疫情严重冲击，全球大多数国家全年实际 GDP 出现了负增长，而中国则成为了 2020 年世界主要经济体中保持正增长的国家。中国大陆和中国台湾全年实际 GDP 分别增长了 4.95% 和 3.92%，而中国香港是国内唯一出现经济萎缩的地区，为 -3.52%。据牛津经济预测，到 2021 年，中国大陆以及中国台湾和中国香港都有望实现经济正增

27、长，这也将推动大中华地区主要城市写字楼市场的租赁需求（表 2）。经济1.表 2：大中华地区实际 GDP 同比变化预测（2020 年三季度和 2021年三季度）资料来源：牛津经济，戴德梁行研究部城市城市20202020年第三季度年第三季度20212021年第三季度年第三季度中国大陆4.95%4.63%香港-3.52%4.06%台湾3.92%2.29%10 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（“十四五”规划）2.在双循环经济背景下，“十四五”规划（2021-2025）于 2021 年 3 月表决通过。经济双循环即以国内大循环为主体、国内国际双循

28、环相互促进的新发展格局。人们将把更多了注意力集中在内循环上创造更多就业机会、提高收入水平、进一步扩大国内消费。外循环将起到补充作用，主要通过对外贸易和投资拉动经济增长。根据国家统计局的数据显示，中国大陆经济的外贸依存度已由 2006 年的 64.25% 下降至 2019 年的 31.8%。与此同时，2019 年内需对经济增长的贡献率上升至89%，其中最终消费支出的贡献率是 57.8%。同时， “十四五”规划将坚持提升创新能力，科技自立，前沿科技引领新兴产业成长。技术创新和数字经济的优先地位也将拉动中国写字楼市场的业务增长。根据戴德梁行的研究显示，在过去的一年里，电信、媒体和科技行业的租赁活动占

29、据国内四个一线城市写字楼租赁交易总额的 30.3%，突显出技术产业对国内商业地产市场的积极作用和重要性。鉴于双循环经济发展的重要性，以及电信、媒体和科技行业在“十四五”规划期间被多次重点强调，预计未来科技公司和中国本土公司对办公空间的需求将进一步增加。这类需求不仅使内地城市受益，并且将会惠及整个大中华地区。需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 11展望未来，我们期待大中华区许多尚未采用居家 / 远程办公系统和平台的企业，在未来可以为其员工提供某种居家 / 远程工作的平台和制度。根据戴德梁行 2020 年初调查显示，约 21% 的受访企业愿意改变办公方式，并在未来采用居家 / 远程办公模式。

30、此外，该调研也显示了，81% 的受访企业表示有可能会增加更多智能通讯技术和设备。例如，云会议相关的设备。这类设施能更好地提升居家 / 远程办公体验，并以此提高员工的参与度和工作效率。最后， 虽然居家/ 远程办公对公司和员工有很多好处， 但必须指出的是，它永远无法取代实体办公室。2020 年下半年办公趋势也证实了这一观点，大中华地区大多数的员工选择在工作日到办公场所工作。尽管人们选择在实体办公场所办公是大中华地区的普遍情况，但是新冠肺炎疫情切实地对居家 / 远程办公产生了一定程度的影响，包括以下三种：部分企业为他们的员工提供一种混合机制和平台，既可以选择在办公场所办公，也可以选择在家办公；部分企

31、业会重新布局他们的办公室，并改变设计，使其成为一个对员工而言更有吸引力，更愿意工作的场所，同时，使他们工作效率更高；以办公舱为主的可预订的专用第三空间出现在城市中，他们可以供企业员工临时工作。它可以为单个员工提供相对独立的空间，员工可以在此专注地工作，也可以接听电话会议或参与线上研讨会，空间较大的办公舱也适用于多人会议。居家 / 远程办公3.12 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势2019 年 11 月，国务院发布关于进一步提高利用外资水平的意见（国发201923 号），进一步发展中国大陆金融业。意见共提出了 20 条政策措施，分为四类： o 深化金融领域的对外开放； o 加大对金融领域的投

32、资促进力度； o 深化投资便利化改革； o 保护外商投资合法权益。在研究进一步开放内地金融业时，意见提出了以下主要措施：金融业4. o 全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制； o 减少外国投资者投资设立银行业、保险业机构和开展相关业务的数量型准入条件； o 取消外国银行来华设立外资法人银行、分行的总资产要求； o 取消外国保险经纪公司在华经营保险经纪业务的经营年限、总资产要求；意见的发表标志着中国大陆在更高水平上加快金融业对外开放，并推进着金融全球化的步伐。自2018年4月以来， 中国大陆明确了金融业开放路线图，数万亿美元金融领域的开放取得了显著进展，政府陆续发布

33、了数十项布局该行业的政策。在 2019 年 7 月，中国国务院金融稳定发展委员会（FSDC）宣布了 11 项举措进一步扩大金融服务业开放，是金融市场全面开放道路上的重要里程碑。随着全球投资者和海外金融机构不断进入中国大陆市场，预期将有更多的海外参与者加入中国大陆金融行业。 同时， 这一业务扩张将带来新机遇，并推动大中华地区的甲级写字楼市场进一步发展。需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 13在中国新冠肺炎疫情期间，科技的应用更加广泛了。政府、社会和企业利用科技来减缓病毒的传播，协助日常生活需要，并确保业务的连续性。中国除了已经发展非常成熟的数字支付技术之外，还在疫情期间更多地运用了一系列科

34、技相关的业务产品及平台，包括： o 云计算； o 电子商务平台； o 工业 4.0 系统； o 远程工作和在线会议业务平台电信、媒体和科技行业制造业5.5. o 直播和在线娱乐服务； o 在线教育服务； o 在线医疗健康服务； o 智能建筑技术； o 3D 打印技术； o 机器人和无人机技术； o 数据中心。抛开新冠疫情的因素，中国强大的经济基础以及对技术应用的趋势就已经为国内 TMT 行业强劲的业务增长奠定了基础。而新冠疫情则在短短数月内提醒了我们，技术对我们的日常生活，工作学习和家庭娱乐是多么的重要。此外，随着“新基建”的发展，以及 5G 网络建设和数据中心在国内的实施和建立，未来中国的

35、TMT 行业将迎来更多商机。在不久的将来，随着更多中国大陆及其他地区的 TMT 企业意识到并抓住这些机会，他们也将加大自身对甲级写字楼的需求。14 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势在战“疫”中，无论是防控病毒，或是个人健康咨询方面，科技都发挥了至关重要的作用。2020 年上半年，公众对于线上个人健康咨询非常感兴趣。根据京东健康数据，在疫情暴发期间，每月在线咨询量增长了 10 倍，达到 200 万次。相应的，在疫情暴发期间，制药行业和中医药行业的许多企业也经历了对抗病毒药物的需求增加。此外，与医疗设备相关的公司，包括呼吸机、病毒测试套装，以及用于阻止病毒传播的防护设备和衣物，也面临了疫情期间

36、市场对其产品需求的增加。在疫情暴发期间市场需求增加的还有其他门类，包括可增强免疫系统的营养补充剂，以及医疗保险等。在新冠肺炎的催化下，中国医疗健康行业正在变革。据麦肯锡在疫情暴发前的估计，该市场将在 2030 年达到 2.3 万亿美元的市场规模。展望未来，中国的疾病预防基建将得到更多的资本注入。其他可能需要加强巩固的门类包括以患者为本的医疗健康产品、设备、系统和流程、社区医疗、医疗保险和医疗技术。鉴于新冠疫情给大中华区医疗健康行业带来的影响以及随之而来的部分地区业务活动增长，预计医疗保健行业将在未来一年将积极地推动办公租赁需求。医疗健康行业6.需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1520

37、20 年的新冠肺炎疫情已经影响到国内大大小小许多企业。根据艾媒咨询的数据，在接受调查的联合办公租户中，45.4% 的人认为，与疫情暴发前相比，联合办公空间的空置率有所上升。同时艾媒咨询也提到，在 2020 年，国内的联合办公市场增速将放缓，市场规模将达到 1,368.2 亿元人民币。预计在不久的将来，有许多因素可能会影响中国联合办公行业的发展。其中一些比较重要的因素包括： o 整体经济复苏和对联合办公的需求； o 联合办公运营商在办公空间租赁上的开销成本和地点选择； o 创造新的收入点和实现多元化利润的新途径； o 更智能的联合办公空间； o 提高对联合办公工作方式的认知度，以扩大潜在客户群。

38、最后，只有了解以上因素对联合办公运营商未来发展的重要性并采取相应的发展策略，才能在国内联合办公行业中寻求到持续发展的路径。联合办公7.16 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势六大重点城市写字楼市场报告涉及的六个大中华区甲级写字楼市场是： o 北京 o 上海 o 深圳 o 广州 o 香港 o 台北以上六大市场提供了一个展示大中华区写字楼租户需求活动的横截面，覆盖了所有的一线门户城市。北京广州需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 17香港深圳台北上海北京甲级写字楼供应与需求核心趋势 写字楼供应趋势过去一年2020 年，受新冠肺炎疫情的影响，虽然部分项目的推迟入市致使北京全市甲级写字楼市场新增

39、供应达 837,375平方米（其中 41.0% 位于五大核心区域，59.0% 位于非核心），较 2019 年全年下降 17.7%（图 1），但全年总新增供应量仍为自 2010 年以来的历史第四高，大体量楼宇的集中入市是 2020 年新增供应的一个特点，如平安金融中心、兆泰国际中心 AB 座、远洋锐中心以及三星大厦等体量均在 10 万平方米以上（表 3）。图 1：北京甲级写字楼市场新增供应动态根据核心 / 非核心商圈划分（2019 年2020 年） 资料来源：戴德梁行研究部廉峰哲魏东项目及企业服务部研究部18 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势 - 200,000 400,000 600,00

40、0 800,000 1,000,000 1,200,00020192020平方米核心商圈非核心商圈需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 19在 2020 年北京入市的 9 个甲级写字楼项目中，3 个位于丽泽金融商务区，体量共计 35.5 万平方米，占比高达42.4%；中央商务区和通州运河商务区各有两个项目入市，体量分别共计为 17.3 万和 13.9 万平方米，分别占总新增面积的 20.7% 和 16.6%；东二环和金融街则各有一个项目入市，体量分别为 12.0 万和 5.0 万平方米，分别占总新增面积的 14.3% 和 6.0%（图 2）。展望未来2021 年到 2025 年，预计北京写

41、字楼市场还将迎来约349.1 万平方米的办公空间，未来供应总量占目前全市甲级写字楼总存量比例为四大一线城市中最低值，仅为29.0%。其中，核心商圈和非核心商圈未来供应分别占全市未来供应总体量的 48.1% 和 51.9%。预计到 2025 年，北京全市甲级写字楼存量将达到1,547.5万平方米 （图3） 。未来，北京写字楼市场的未来供应主要集中在中央商务区、丽泽金融商务区和通州运河商务区，分别占未来供应总体量的 24.7%、17.8% 和 16.5%。其中将会有一些大体量的楼宇出现，如位于丽泽金融商务区的平安幸福中心、金唐西联大厦将于 2021 年上半年入市，且体量均在10万平方米以上 ； 位

42、于中央商务区的民生银行 （Z4） 、大家保险（Z5）、远洋地产（Z6）和世纪城市广场地块在停滞多年以后最终于 2020 年 10 月举行了奠基仪式，预计将于2025年后入市， 体量共计高达约50万平方米；除此之外，备受瞩目的通州运河商务区，未来三年也将项目名称商圈写字楼建筑面积 （平米）1平安金融中心丽泽金融商务区200,0002兆泰国际中心 AB 座东二环120,0003远洋锐中心丽泽金融商务区110,000表 3：北京甲级写字楼市场建筑面积最大的三个项目（2020 年）资料来源：戴德梁行研究部图 2：北京甲级写字楼市场新增供应动态根据子市场划分（2020 年）资料来源：戴德梁行研究部图 3

43、: 北京甲级写字楼市场新增供应动态根据核心 / 非核心商圈划分（20212025 年）资料来源：戴德梁行研究部迎来如远洋乐堤港和新光大中心等地标项目，且体量均高达 15 万平方米以上（表 4）。被誉为“中国硅谷”的中关村商圈在多年来无新增供应且一席难求的现状下预计将于2022年迎来供应小高峰，鼎好大厦、和泓大厦和金力集团等项目将为市场带来约30 万平方米的优质办公面积，倘若项目能如期入市，可在一定程度上缓解中关村区域可租赁面积短缺的局面。 - 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,00020212

44、022202320242025平方米核心商圈非核心商圈丽泽金融商务区中央商务区通州运河商务区东二环金融街项目名称商圈写字楼建筑面积 （平米）入市时间1平安幸福中心丽泽金融商务区150,0002021 年2信达中心东二环138,4442023 年3远洋乐堤港一座通州运河商务区112,0002022 年表 4：北京甲级写字楼市场主要的新增供应（20212023 年）资料来源：戴德梁行研究部图 4:北京甲级写字楼市场新增供应根据子市场划分（20212023 年）资料来源：戴德梁行研究部20 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势202120222023随着北京写字楼整体市场供应的放缓， 北京核心商圈未

45、来供应有限。 长期来看， 核心商圈的未来供应仍将以 “商改办”、“酒改办”以及“楼宇升级改造”等城市更新项目类为主导；而丽泽、通州等非核心商圈目前正处于高速发展阶段，未来随着周边各类基础设施、商业配套的逐步完善，以及已入驻龙头企业的虹吸效应，将会受到更多有大面积和低租金需求的企业租户关注。中央商务区丽泽金融商务区中关村中央商务区燕莎东二环其他望京 - 酒仙桥亚奥其他通州运河商务区亚奥望京 - 酒仙桥通州运河商务区金融街东二环通州运河商务区需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 21 写字楼租户需求趋势过去一年2020 年一月下旬暴发的新冠肺炎疫情致使整个中国经济停摆，其扩散性之强为北京乃至全

46、国带来了前所未有的影响。交通运输、物流、旅游、文娱等多个行业均受到不同程度打击，一季度北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态， 企业租户不仅纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象，市场季度净吸纳量降为 -36,782平方米，为北京写字楼市场带来了巨大挑战。二季度，北京对于新冠肺炎疫情带来的影响已步入回暖可控状态。虽然北京在第二季度末出现疫情反复现象，但在北京市政府的迅速反应和严格防控下，其影响仅控制在了局部区域，并未扩散至全市范围。得益于新入市项目的提前预租加之延后的市场租赁成交致使北京全市写字楼市场季度净吸纳量较一季度有所好转

47、，为 35,800 平方米。图 5:北京甲级写字楼成交租赁面积按企业类型（2020 年）资料来源：戴德梁行研究部92.2%7.8%内资外资进入下半年，北京写字楼市场正式步入后疫情时代。尤其是四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了二、三季度的回暖态势，全市季度净吸纳量为前三季度总和的 2.56 倍，达 21.59 万平方米，至此，北京全年写字楼整体市场净吸纳量达 30.0万平方米。租金方面，写字楼业主们则继续通过降低租金的方式来争取更多租户，至此 2020 年末，北京全市写字楼市场租金为每月每平方米人民币 337.2 元，同比下降 11.8%，创下自 2012

48、 年以来的历史新低。而全市空置率则在连续两年大量新增供应的推动下，创下自 2010 年以来历史新高，达 17.0%。成交类型方面，受全球范围内的新冠肺炎疫情仍没有得到有效控制和外资企业租户审批流程长等因素影响，内资企业继续成为 2020 年北京写字楼市场的成交主力，租赁面积约占到整体市场的 92.2%（图 5）。37.6%37.6%科技、媒体和电信26.7%26.7%金融业19.8%19.8%专业服务业7.4%7.4%能源2.8%2.8%零售业2.1%2.1%房地产2.0%2.0%医疗健康1.5%1.5%制造业0.1%0.1%物流图 6:北京写字楼成交租赁面积按产业（2020 年）资料来源：戴

49、德梁行研究部22 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势租赁楼宇商圈客户成交面积（平米）租赁类型丽泽 SOHO丽泽金融商务区华为57,000搬迁青海金融大厦丽泽金融商务区银河证券40,000搬迁融新科技中心望京 - 酒仙桥美团28,000新租博瑞大厦二期中央商务区华夏银行22,000 新租兆泰国际中心东二环方正证券19,000 搬迁表 5:北京甲级写字楼五宗重要租赁交易（2020 年）资料来源：戴德梁行研究部2020 年暴发的疫情激发了如线上教育、线上医疗、电商、在线视频娱乐及游戏、人工智能等高科技互联网行业的快速发展。纵观全年，TMT 类公司成交占所有行业成交面积总和比例高达 37.6%，位居

50、各行业之首。除 TMT 行业之外，虽然 P2P 类企业租赁活动继续受限，但得益于基金、保险证券、信用卡中心、银行后台支持部门等类型公司的活跃表现，带动金融业占北京写字楼市场全年总成交面积比例仍高达 26.7%；专业服务业占北京写字楼市场全年总成交面积的 19.8%，其中律师事务所、会计师事务所和咨询管理等类型公司表现出较强的租赁需求。至此，2020 年全年北京三大主力行业成交面积之和占北京写字楼市场总成交面积的84.1%。其余有租赁需求的行业还有能源、零售业、房地产、医疗健康、制造业和物流成交面积之和约占 2020 年全年北京写字楼市场总成交面积的 15.9%（图 6 和表 5）。对于 TMT