五爱大世界投资基金项目募集说明书-21页.pdf
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1、 “五爱大世界”项目 募集说明书 目目 录录 一、基金要素预览 . 1 产品要素 . 1 基金亮点 . 1 重要物件监管 . 3 基金结构示意图 . 4 二、基金管理机构 . 5 四、投资项目概述 . 5 沈阳五爱大世界项目介绍 . 5 五爱批发商城的历史 . 6 五爱大世界存在问题 . 7 五爱大世界相关报道 . 8 五、五爱大世界项目规划 . 10 项目背景 . 10 基本情况 . 10 市场定位 . 12 六、项目优势分析 . 12 区域优势 . 12 沈阳五爱大世界财务分析 . 13 七、基金管理人 . 13 八、合伙人权利义务 . 16 九、投资人入伙程序 . 18 十、风险提示 .
2、 19 管理风险与规避策略 . 19 政策风险 . 19 其他风险 . 19 十一、备查资料 . 19 1 一、一、基金要素预览基金要素预览 产品要素 基金名称 中投融祥 五爱大世界投资基金 产品类型 有限合伙 基金规模 总规模 6 个亿 投资期限 半年、一年 预期收益 收益分配 按月分红,基金到期后本金及剩余收益一次性分配 基金认购 个人投资者 100 万人民币起,以 100 万递增 机构投资者 500 万人民币起,以 100 万递增 项目公司 五爱大世界股份有限公司 资金投向 因五爱大世界拆除以及重建前向沈阳市人民政府交纳的保 证金 退出方式 期满退本分红 基金管理人 中投融祥投资基金(北
3、京)有限公司 募集期限 本期募集资金截止日期为 2016 年 10 月。 还款来源 五爱大世界股份有限公司经营收入。 五爱大世界预售定金收入。 五爱大世界股份有限公司目前每年的营业收入 3000 万 -4000 万,新建五爱大世界的预售定金为 165 个亿,前期按 照 30%的预售定金交纳也能达到 49.5 亿元 基金亮点 2 销售有保障,还款来源充足 五爱市场始建于 1983 年 6 月, 原市场曾地处沈阳沈河区五爱街而得名。 1983 年至 1989 年市场经过 6 年的精心培育,得到了不断发展和壮大,已由原仅有 20 几户业户的市场发展成为拥有业户 3,000 余户,经营商品 8,000
4、 余个品种,年成 交额 3.38 亿元,年税收额 228 万元的享誉全国各地的特大型批发市场。 五爱市场第一期竣工场内摊位第一期达15327个,业主达到1.6万户,从业人 员达四万人,成交额为11亿元,税收为1.8亿。 五爱市场第二期竣工,市场成交额128亿,税收达1.2亿元。 五爱市场经过三十多年的发展已经成为东北最大的批发市场,五爱大世界股 份有限公司目前每年的营业收入为 3000 万-4000 万, 新建五爱大世界的项目 总值为 165 个亿, 前期按照 30%的预售定金交纳也能达到 49.5 亿元, 足够退本分 红。 超额抵押 五爱大世界股份有限公司下属沈阳祥威建设集团将其沈阳市市中心
5、商业用 地做为劣后资产,2012 年评估估值为 6 个亿,抵押率 50%。 3 政府优惠政策 沈阳五爱大世界为整个东北最大的批发商城,位于沈阳市市中心,地理位置 优越。因建设时间已达 30 多年,很多配套设施以及消防远不达标,现要在原址 上重建新的国际化的五爱批发商城,政府高度重视,成为东北目前最大的投资开 发项目。 优次级结构化设计 基金发起人认购 3000 万(基金额 度 10%)作为本基金的劣后级,其他有 限合伙人享有优先收益权。 重要物件监管 在本基金向项目投资前, 为保障基金投资安全, 融资方资金流动的所有证照、 4 印鉴、重要物件等应由基金管理人共管,并且项目公司所有的账户、资金、
6、网银 等应由基金管理人监管。重要物件包括但不限于资金方的全套营业执照(含营 业执照正副本、 组织机构代码证正副本、 税务登记证正副本、 开户许 可证及贷款卡)及所有的印章:公章、财务章、法定代表人私章等。 基金结构示意图 基金管理人出资 10%(劣后级) 募集优先级 劣后投资 投资收益 资金募集 投资收益 资金投向 资金回流 资金投向 资金回流 还款来源 中投融祥投资基金管理 (北京) 有限公司 (GP) 有限合伙(LP) 中国建设银行 五爱大世界股份有限公司 五爱大世界股份有限公司批发商城预交租金定金 北京中投祥云投资管理中心(有限合伙) 辽宁祥威 建设集团 六个亿的土地做抵押 5 二、二、
7、基金管理机构基金管理机构 最高权利机构:合伙人大会 全体合伙人参加,决定合伙企业(基金)的设立、清算、托管及管理人聘用 事项。 投资决策机构:投资决策委员会 由普通合伙人和有限合伙人委派代表组成投资决策委员会,负责投资项目的 决策等重要事项。 执行机构:基金管理人中投融祥投资基金 基金管理人负责合作方案、基金募集方案与基金投资方案的策划与设计、拟 投资项目的尽职调查等,委派授权代表进行投后管理,尤其是对于项目的财务、 资金使用情况进行监管。 四、四、投资项目概述投资项目概述 沈阳五爱大世界项目介绍 五爱大世界坐落在沈阳市热闹路 99 号,南邻五联商业广场(十二万平方米) 西邻五爱服装批发市场(
8、十四万平方米),冬至通天街、北邻热闹路,属于沈阳 市中心最发达的商业地段,每天人流量五十万人次。五爱市场是辽宁省唯一一家 国家 AAAA 级购物旅游区,始建于 1983 年 6 月,原市场曾地处沈阳市沈河区五爱 街而得名。经过多年规划改造,五爱市场现已发展成为拥有 120 余万平方米全新 楼厅式经营格局的东北地区流通量最大、辐射能力最强的综合性大型商贸物流集 6 散地和独具特色的购物旅游区,直逼中国城市集贸商贾头把交椅。 本项目欲打造成为东北三省最大最高端最具有现代化及批发商城、五星级酒店、 五爱银行、互联网家、大型智能停车场、智能化仓储、高端写字楼、居民小区为 一体的综合性商业圈。 五爱批发
9、商城的历史 五爱市场始建于1983年6月, 原市 场曾地处沈阳沈河区五爱街而得名。 1983年至1989年市场经过6年的精心 培育,得到了不断发展和壮大,已由 原仅有20几户业户的市场发展成为 拥有业户3,000余户, 经营商品8,000 余个品种,年成交额3.38亿元,年税收额228万元的享誉全国各地的特大型批发 市场。1989年10月,根据城市改造规划的要求,五爱市场在现址(沈阳市沈河区 风雨坛街65号,风雨坛街与热闹路交叉路口处)开始动工兴建新市场,从而结束 了五爱市场为马路市场的历史。 7 1990年-1994 五爱市场第一期竣工场内摊位第一期 达15327个,业主达到1.6万户,从业
10、 人员达四万人,成交额为11亿元,税 收为1.8亿。 1995年-1999 五爱大世界第二期竣工,市场成交 额128亿,税收达1.2亿元。 五爱市场存在问题 1、五爱市场的消防隐患多年以来一直都悬而未决,曾多次发生火灾. 2、商铺过于密集,经营环境非常拥挤,让五爱市场内部的空气污浊,严重 影响五爱市场的整体形象和发展。 3、停车难、仓储难、物流难已经成为五爱市场多年以来的三大难. 4、同类商品分散混乱,产品质量良莠不齐,经营和采购双方都十分不便。 5、缺少规范卫生的就业环境和配套的餐饮设施。 6、仍以老旧的租赁形式经营,缺乏统一的经营及发展的指导,没有正规的 金融服务渠道 8 7、现如今电子商
11、务如日中天,对传统的经营模式带来巨大冲击。 8、五爱市场现今杂乱无章的经营和管理模式也造成了周边地区的交通混乱, 周围居民区的治安环境下降,严重影响了周边居民的正常生活。 五爱大世界相关报道 2014年01月24日下午3时30分,沈阳市沈河区小南街158号附近一间存放纺织 品的三层库房起火。10余辆消防车赶到现场参与救灾,起火的这三栋老式建筑外 围被拉起了警戒线。地面的积雪都被消防用的水融化,空气中仍有较浓重的燃烧 气味。 9 10 五、五、五爱大世界项目规划五爱大世界项目规划 项目背景 2015 年,中国政府提出共建“一 带一路”重大倡议,为东北亚区域合作 注入 了新的动力,也为中国东北地区
12、 经济转型发展提供了新的机遇。 作为工 业大省,辽宁具有独特的区位优势,有 比较完整 的产业体系。经过 30 多年 的改革开放, 辽宁已经构筑起全新开放格局,与世界 上 100 多个国家和地区 建立了经贸往 来,与周边的俄罗斯、韩国、日本等国建立了密切的经贸合作。 这些优势是辽宁主动融入 “一带一路”建设的重要支撑。 沈阳市政府 2015 年 8 月 25 日颁发的沈阳市贯彻落实“一带一路”战略推 动企业“走出去”实 施方案中指出,要扩大同“一带一路”沿线各国各地区的利益汇合、互利共赢, 其中重点任务之一是“实现内外贸结合商品市场的突破”,积极推动五爱市场创 建“内外贸结合商品营销大市场”。
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