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    龙湖后工项目龙湖后工项目商业策划报告商业策划报告龙湖后工项目龙湖后工项目商业策划报告商业策划报告 2009年12月25日2009年12月25日 北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang Page Page 0 0 报告提纲报告提纲 城市宏观环境分析城市宏观环境分析一、一、城市宏观环境分析城市宏观环境分析 二二、、商圈可行性论证商圈可行性论证二二、、商圈可行性论证商圈可行性论证 三、标杆企业研究三、标杆企业研究 四、竞争项目分析四、竞争项目分析 五五项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议五五、、项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议 Page Page 1 1 城市宏观环境分析城市宏观环境分析 ?城市概况 ?宏观经济分析?宏观经济分析 ?城市规划分析 ?重庆商业市场分析?重庆商业市场分析 Page Page 2 2 城市宏观经济分析城市宏观经济分析 待补充 (实习生)(实习生) Page Page 3 3 重庆整体商业市场分析重庆整体商业市场分析 重庆商业发展迅速,主城区商业发展成熟,新兴区 域发展迅速,商业多中心发展趋势明显 重庆商业发展迅速,主城区商业发展成熟,新兴区 域发展迅速,商业多中心发展趋势明显 未来商业格局未来商业格局 传统商圈:传统商圈: 面积面积450450万平方米万平方米--面积面积450450万平方米万平方米 -零售总额:450亿元 - 1 解放碑商圈 - 2 观音桥商圈 -零售总额:450亿元 - 1 解放碑商圈 - 2 观音桥商圈 2 2 9 9 1010 - 3 沙坪坝商圈 - 4 杨家坪商圈 - 5 南坪商圈 - 3 沙坪坝商圈 - 4 杨家坪商圈 - 5 南坪商圈 新规划商圈:新规划商圈: 1 1 2 2 3 3 7 7 1 1 本项目本项目 - 面积:增加180万平方米 - 零售总额:120亿元以上 - 6 茶园商圈 - 7 - 面积:增加180万平方米 - 零售总额:120亿元以上 - 6 茶园商圈 - 7 西永商圈西永商圈 4 4 5 5 6 6 8 8 1111 西永商圈西永商圈 - 8 大渡口商圈 - 9 北碚商圈 - 10 渝北商圈 - 11 - 8 大渡口商圈 - 9 北碚商圈 - 10 渝北商圈 - 11 巴南商圈巴南商圈 8 8 ?重庆主城区的5个传统商圈(解放碑商圈、观音桥商圈、杨家 坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈)的发展受到道路、建筑等硬件 限制,其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战 巴南商圈巴南商圈 Page Page 4 4 资料来源:《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》;TCBL研究 重庆整体商业市场分析重庆整体商业市场分析 大坪在政府高定位的规划中大坪在政府高定位的规划中,,将得到快速发展将得到快速发展 大坪:目前处于建设阶段大坪:目前处于建设阶段观音桥:高速发展中 代表商业项目:北城天街、茂业百货、 观音桥:高速发展中 代表商业项目:北城天街、茂业百货、 新世界百货新世界百货、、新世纪百货新世纪百货 大坪作为重庆城市几何中心,交通枢纽地 带,目前迎来了大规模的住宅、商业开发, 大坪作为重庆城市几何中心,交通枢纽地 带,目前迎来了大规模的住宅、商业开发, 大坪在政府高定位的规划中大坪在政府高定位的规划中,,将得到快速发展将得到快速发展 新世界百货新世界百货、、新世纪百货新世纪百货 知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度;知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度; 大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心 解放碑:发展最成熟,稳步上升 代表商业项目:大都会广场、美美百 解放碑:发展最成熟,稳步上升 代表商业项目:大都会广场、美美百 货货、、王府井百货王府井百货、、重百重百 沙坪坝:发展建设中 代表商业项目:嘉茂购物中心、王府 井百货、重百 沙坪坝:发展建设中 代表商业项目:嘉茂购物中心、王府 井百货、重百 大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心 区域,几何中心的城市地位将得到正名。区域,几何中心的城市地位将得到正名。 货货、、王府井百货王府井百货、、重百重百 观音桥 杨家坪:高速发展中 代表商业项目:西城天街、家乐福、 新世纪百货、重百 杨家坪:高速发展中 代表商业项目:西城天街、家乐福、 新世纪百货、重百 南坪:发展建设中 代表商业项目:百盛、新世纪百货、 人人乐 南坪:发展建设中 代表商业项目:百盛、新世纪百货、 人人乐 解放碑 沙坪坝 观音桥 大坪 南坪杨家坪 大坪 Page Page 5 5 资料来源:TCBL研究 重庆整体商业市场分析重庆整体商业市场分析 城市综合体大开发,城市副中心快速发展城市综合体大开发,城市副中心快速发展 重庆目前迎来了城市综合体大开发 的阶段,支持着各自的城市副中心 重庆目前迎来了城市综合体大开发 的阶段,支持着各自的城市副中心 或商圈的发展或商圈的发展 财富中心财富中心 或商圈的发展或商圈的发展; 而未来城市综合体中的商业体量也 ; 而未来城市综合体中的商业体量也 比较大比较大如重庆天地如重庆天地、、中渝项目的中渝项目的 中渝项目中渝项目 比较大比较大,,如重庆天地如重庆天地、、中渝项目的中渝项目的 商业体量均达到约40万平方米。商业体量均达到约40万平方米。 协信中心协信中心 项目名称物业形态商业体量(㎡) 东和冉家坝项目东和冉家坝项目 成大置业项目成大置业项目 金融街.世纪中心金融街.世纪中心 越洋项目越洋项目 项目名称物业形态商业体量(㎡) 越洋项目城市综合体170,000 协信中心城市综合体30,000 东和冉家坝项目城市综合体88 000 鼎固日月光鼎固日月光 东和冉家坝项目城市综合体88,000 煌华国际项目城市综合体120,000 财富中心城市综合体160,000 中渝项目城市综合体400 000 煌华国际煌华国际 重庆天地重庆天地 中渝项目城市综合体400,000 重庆天地城市综合体400,000 金融街.世纪中心城市综合体70,000 重庆天地重庆天地 Page Page 6 6 成大置业项目城市综合体68,000 鼎固日月光城市综合体130,000 资料来源:TCBL研究 重庆整体商业市场分析重庆整体商业市场分析 城市商业档次逐渐提高城市商业档次逐渐提高大坪商业层次升级为必然趋势大坪商业层次升级为必然趋势 随着LV即将进驻美美百货,北城天街新馆的建设,重庆商业档次也进一步 拔高,而大坪目前的商业档次偏低,与区域发展脱节,未来需进快提升。 随着LV即将进驻美美百货,北城天街新馆的建设,重庆商业档次也进一步 拔高,而大坪目前的商业档次偏低,与区域发展脱节,未来需进快提升。 城市商业档次逐渐提高城市商业档次逐渐提高,,大坪商业层次升级为必然趋势大坪商业层次升级为必然趋势 美美百货美美百货北城新馆北城新馆 北城新馆北城新馆北城新馆北城新馆 业态规划业态规划 Page Page 7 7 资料来源:TCBL研究 宏观环境分析小结宏观环境分析小结 宏观环境向好宏观环境向好规划促进发展规划促进发展 –重庆市城市–交通便捷度 商业发展利好商业发展利好 –城市综合体成为 重庆市城市 地位提升,宏 观经济平稳发 展,整体环境 交通便捷度 提升,区域 发展前景良 好 趋势,未来竞争 较大 展环境 向好 好 小结小结::小结小结 项目拥有良好的外部发展条件,也将面临激烈竞争项目拥有良好的外部发展条件,也将面临激烈竞争 Page Page 8 8 商圈可行性论证商圈可行性论证 ?城市副中心理论研究 ?商圈发展案例研究?商圈发展案例研究 ?项目商圈发展要素分析 Page Page 9 9 商圈可行性研究商圈可行性研究 打造大坪成为渝中第二个核心商圈打造大坪成为渝中第二个核心商圈 项目发展目标:项目发展目标: 打造大坪成为渝中第二个核心商圈打造大坪成为渝中第二个核心商圈, 进而树立城市副中心地位 , 进而树立城市副中心地位 城市副中心理论研究城市副中心理论研究商圈发展案例分析商圈发展案例分析本项目商圈发展要素分析本项目商圈发展要素分析城市副中心理论研究城市副中心理论研究商圈发展案例分析商圈发展案例分析本项目商圈发展要素分析本项目商圈发展要素分析 日本东京都市理论研究日本东京都市理论研究 结论:渝中区将形成第二结论:渝中区将形成第二 个商业中心个商业中心 上海徐家汇商圈 北京王府井商圈 上海徐家汇商圈 北京王府井商圈 结论结论::商圈形成发展的条商圈形成发展的条 项目发展的核心条件梳理 项目如何打造大坪商圈 项目发展的核心条件梳理 项目如何打造大坪商圈 个商业中心个商业中心 结论结论::商圈形成发展的条商圈形成发展的条 件与特征件与特征 Page Page 1010 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 城市副都心城市副都心城市副都心城市副都心 城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体 城市都心城市都心 城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体 城市都城市都有高的中性有高的中性–城市都城市都心心具具有有最最高的中高的中心心性性 –副都心可以同时存在几个,副都心可以同时存在几个,副都心与都心之间以城市主要交通干道紧密相连副都心与都心之间以城市主要交通干道紧密相连 –副都副都心心承担都承担都心心部分功能部分功能,,可以以某项功能可以以某项功能为主为主,,与都与都心心形成形成差差异性异性 Page Page 1111 副都副都承担都部分功能承担都部分功能,,可以以某项功能可以以某项功能,,与都形成异性与都形成异性 –在一定环境条件下,在一定环境条件下,都心副都心可实现功能与地位的转变都心副都心可实现功能与地位的转变 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 城市工商业的发展和人口的集中,虽然可以使城市出现繁荣,但城市机能的过度集中 会带来城市都心部的一系列矛盾和问题,如土地价格飞涨、环境恶化、交通拥挤、夜 间人口减少等。在此基础上,学者通过对城市的多年研究,城市都心与副都心理论得 城市工商业的发展和人口的集中,虽然可以使城市出现繁荣,但城市机能的过度集中 会带来城市都心部的一系列矛盾和问题,如土地价格飞涨、环境恶化、交通拥挤、夜 间人口减少等。在此基础上,学者通过对城市的多年研究,城市都心与副都心理论得 生生以诞以诞生生。。 Page Page 1212 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 理论概要 Content 1e 1 Content 2e 1Content 3e 1 理论概要 ?都心作为成为城市的核?在都心周边的公共交通 ?在都心与副都心之间及 心,其承载了城市政治、 经济、商娱、文化、教育 等综合核心功能。 系统集中地区,积极推进 副都心的开发建设,作为 分散都心部诸机能从而形 建成区外围,建设桥梁、 内、外环线高速公路、轨 道交通等便利交通路网 等综合核心功能。分散都心部诸机能从而形 成城市新的功能中心—副 都心 道交通等便利交通路网。 Page Page 1313 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 东京都的城市都心副都心发展 自然灾害时期经济高潮期经济衰退期 1912~1926年 1939-1945年 20世纪60年代后 1985-1991年 1991-1999年 1868-1912年 2000年至今 城市初具规模经济停滞泡沫经济经济回升期 都心发展阶段都心副都心发展阶段 东京大都市经济圈在发展过程中产生了中心城“单都心”式发展其后果造成了地价腾? 东京大都市经济圈在发展过程中产生了中心城区“单都心”式发展。其后果造成了地价飞腾、 自然环境破坏、地方城市和乡村的老龄化与过疏化等诸多问题。 ? 随着城市的急剧膨胀为了减轻旧城市中心的压力东京跨入多副都心的新发展阶段 Page Page 1414 ? 随着城市的急剧膨胀,为了减轻旧城市中心的压力,东京跨入多副都心的新发展阶段。 日本东京都心发展历程日本东京都心发展历程 商圈可行性研究商圈可行性研究 日本东京都心发展历程日本东京都心发展历程 传统商业中心传统商业中心传统商业中心传统商业中心近代商业中心近代商业中心近代商业中心近代商业中心多中心商业发展多中心商业发展多中心商业发展多中心商业发展 ?江户时代(1603-1867年) ?日本桥商业中心日本桥商业中心 ?地理优越,水运交通便利 商批发售 ?明治维新—二战前 ?银座近代商业中心银座近代商业中心 ?中心区再开发,扩大 扩大6倍人增加 ?二战后—东京奥运会 ?单中心瓦解,多级商业中心构成单中心瓦解,多级商业中心构成 ?人口猛增、迁移 单中法满城市发求?商品批发零售 ?米市、鱼市、药材、衣料 等 ?面积扩大6-7倍,人口增加 ?铁路线发达 ?百货商场出现,高层建筑 ?单中心无法满足城市发展需求 ?战后交通发展完善 ?专卖店、酒吧、影院 多功能综合型中心(副都心)多功能综合型中心(副都心)多功能综合型中心(副都心)多功能综合型中心(副都心)都市更新再生都市更新再生都市更新再生都市更新再生 ?日本经济全盛时期—泡沫经济破裂前 ?各副都心形成具备自身特点的多功能中心各副都心形成具备自身特点的多功能中心 ?经济发展,第三产业发展迅速 ?城市多功能发展 ?泡沫经济破裂—21世纪初 ?挽救日本经济、恢复国际性大都市 地位 挽救日本经济、恢复国际性大都市 地位 ?全国范围内的都市更新改造?城市多功能发展 ?商业中心、商务中心、文化中心、金融中 心等 ?全国范围内的都市更新改造 ?建立全新的城市综合体 ?完善各城市功能 ?六本木新城、东京中城 Page Page 1515 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究东京多级中心构造系统图东京多级中心构造系统图 副都心各自承担不同的主要功能副都心各自承担不同的主要功能 东京已经形成了六本木、 涩谷、新宿、池袋、上野、 各副都心都是综合型中心各副都心都是综合型中心 大崎、临海等“副都心” (城市副中心)东京的(城市副中心),东京的 城市结构从单中心结构变 成了多中心结构,每个副 中心各自配备有不同的职 能并形成不同的特色。 Page Page 1616 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 城市副都心的发展依赖便利城市副都心的发展依赖便利城市副都心的发展依赖便利城市副都心的发展依赖便利 的轨道交通的轨道交通 东京都政府制定了详细的交通东京都政府制定了详细的交通 规划,该规划主要有高速道路 网、城市干线道路、铁路系统 三方面。详细的交通规划体系 不仅将东京都的都心与副都心 进行有效连接而且各副都心进行有效连接,而且各副都心 之间的交通也得到改善,为多 副都心的发展提供了强大支持。 Page Page 1717 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 东京多级中心发展的原因:东京多级中心发展的原因: ?单一地域商业中心无法满足人口增长的商业需求; ?关东大地震对原核心中心的破环,人口迁移,城市其他区域大规模建设; ?二战后铁路系统建设和完善,紧密地联系了各区域发展; ?人口激增核心中心矛盾加剧城市功能受到限制需要分离中心机能?人口激增,核心中心矛盾加剧,城市功能受到限制,需要分离中心机能。 Page Page 1818 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 渝中解放碑核心商圈无法渝中解放碑核心商圈无法完全完全满足未来区域国际化发展进程满足未来区域国际化发展进程渝中解放碑核心商圈无法渝中解放碑核心商圈无法完全完全满足未来区域国际化发展进程满足未来区域国际化发展进程 解放碑空间发展缺陷:解放碑空间发展缺陷: ?解放碑地形复杂,拆迁成本高,改造难度大等原因 造成缺乏足够的土地储备资源,人地矛盾突出,拓展造成缺乏足够的土地储备资源,人地矛盾突出,拓展 空间相对有限; ?可规划的土地面积少,可调整、规划空间小。 为了保持区域经济发展及渝中区在重庆的商业 地 保持区域经济发展及渝中区在重庆的商业 地位位,其商商业、业、商务功能商务功能必必将将由由解放碑向周边解放碑向周边位位,其商商商务功能将解放碑向周边商务功能将解放碑向周边 扩散扩散,共同支撑渝中区经济发展。近几年,大 坪土地储备资源充足 大 坪土地储备资源充足,未来计划会有更多的土 地储备推向市场,区域发展潜力大。 Page Page 1919 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 解放碑交通缺陷:解放碑交通缺陷: ?解放碑及周边车流量大,交通拥挤,人车混流,由于规划较早交通组织不合理 临江门临江门 解放碑解放碑 两路口两路口 较场口较场口 Page Page 2020 解放碑交通拥堵,路网改造难度大,时间长,现大坪区域已解放碑交通拥堵,路网改造难度大,时间长,现大坪区域已规划“七横七纵” 的发展交通网络, 规划“七横七纵” 的发展交通网络,未来未来具备成为城市副都心交通条件具备成为城市副都心交通条件。。 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 解放解放碑商业发展缺陷碑商业发展缺陷::解放解放碑商业发展缺陷碑商业发展缺陷 ?解放碑业态发展受限,主要以传统百货业 态为主,缺乏大型的综合性购物中心业态,态为主,缺乏大型的综合性购物中心业态, 零售、餐饮、休闲发展不均衡; ?客流巨大,停车位奇缺,将不能满足未来 商业件的性制约解放碑商业的商业件的性制约解放碑商业的 商务、商业发展需求。 商业商业硬硬件的件的局限局限性制约性制约了了解放碑商业的解放碑商业的 快速发展快速发展,大坪区域的改造为渝中区商 业发展提供了机会和空间。 ,大坪区域的改造为渝中区商 业发展提供了机会和空间。 Page Page 2121 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 其它缺陷其它缺陷::其它缺陷其它缺陷:: ?公共设施与休闲、文化配套设置不足; ?建筑景观较落后?建筑景观较落后。 人文景观、商业景观和环境景观相结合,可创造一个综合性体验场所,为顾客提 供舒适的购物环境,提升顾客的心理感觉,对消费者的吸引力更强,使项目成为 人文景观、商业景观和环境景观相结合,可创造一个综合性体验场所,为顾客提 供舒适的购物环境,提升顾客的心理感觉,对消费者的吸引力更强,使项目成为 人流集点人流集点大坪全新的规划能好的体此优势大坪全新的规划能好的体此优势 Page Page 2222 人流人流聚聚集点集点,,大坪全新的规划能大坪全新的规划能更更好的体好的体现现此优势此优势。。 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 将东京城市都心发展理论应用到渝中区及整个重庆将东京城市都心发展理论应用到渝中区及整个重庆,,我们认为我们认为::将东京城市都心发展理论应用到渝中区及整个重庆将东京城市都心发展理论应用到渝中区及整个重庆,,我们认为我们认为 渝中区未来必将形成新的城市核心区及商业区; 重庆未来也将形成更为完善的多个城市副中心。 渝中区未来必将形成新的城市核心区及商业区; 重庆未来也将形成更为完善的多个城市副中心。 渝中新城市中心区必将形成:渝中新城市中心区必将形成: ?原有老城区的生活、商业、商务、金融等发展受到限制,必须转移部分功能;?原有老城区的生活、商业、商务、金融等发展受到限制,必须转移部分功能; ?随着人口的增加,重庆及渝中区必将外扩,形成多级多个中心区域; ?重庆轨道交通规划逐渐完善,多中心的发展构造,必须依靠良好的交通,加强副中心与核心 中心的联系; ?新发展的中心区域必须分担几个主要的城市功能,有效实现城市功能完善; ?新发展的中心区必须依靠大型综合体开发建设提升区域竞争力,全面和城市竞争力。?新发展的中心区必须依靠大型综合体开发建设提升区域竞争力,全面和城市竞争力。 Page Page 2323 商圈可行性研究商圈可行性研究 城市都心副都心理论研究城市都心副都心理论研究 大坪将成为渝中区第二个核心商圈,转移部分解放碑商圈的功能:大坪将成为渝中区第二个核心商圈,转移部分解放碑商圈的功能: 我们将通过商圈发展案例分析及项目核心要素分析我们将通过商圈发展案例分析及项目核心要素分析,,进进一一步论证大坪成为步论证大坪成为我们将通过商圈发展案例分析及项目核心要素分析我们将通过商圈发展案例分析及项目核心要素分析,,进步论证大坪成为进步论证大坪成为 渝中区第二个核心商圈的可行性及本项目如何顺势打造商圈。渝中区第二个核心商圈的可行性及本项目如何顺势打造商圈。 大坪 本目 能否成为 新中 如何发展 新中心????本项目 新中心 新中心???? Page Page 2424 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 商圈是以零售企业为中心,向四周扩散,对周围一定范围所形成的辐射力和吸引力,他既 是一个自然空间范围,又是一个社会空间范围。随着市场经济的发展,消费者由过去对商 商圈是以零售企业为中心,向四周扩散,对周围一定范围所形成的辐射力和吸引力,他既 是一个自然空间范围,又是一个社会空间范围。随着市场经济的发展,消费者由过去对商 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 社会空间社会空间范围是一条以人为中心的心理界限,商 圈的这种吸引力是在纯粹距离因素基础上消费 自然空间自然空间主要是从商店与人口密度和购物的 角度为商店本身所具有的辐射能力即商业 品的单一追求转变为商品、服务、购物环境以及其他方面的多元化追求。品的单一追求转变为商品、服务、购物环境以及其他方面的多元化追求。 圈的这种吸引力是在纯粹距离因素基础上,消费 者对商店倾向性和认同感的具体体现,从这个角 度看,商圈与商店的规模、经营的商品品种、业 态类型、经营水平、服务质量、信誉、知名度、 购物环境已经经营者的经营理念管理水平等有 角度,为商店本身所具有的辐射能力即商业 经营活动的覆盖范围,这种辐射能力与一定 的区域内,同类商店的平均密度、规模、交 通状况、区域经济状况、消费者数量和购买 力有关购物环境已经经营者的经营理念、管理水平等有 密切的关系。 力有关。 ?大坪位于渝中区大坪位于渝中区具有良好的经济基础具有良好的经济基础;;?龙湖拥有专业的商业项目开发团队龙湖拥有专业的商业项目开发团队;;?大坪位于渝中区大坪位于渝中区,,具有良好的经济基础具有良好的经济基础;; ?交通规划好,构建现代化综合性的交通体系;交通规划好,构建现代化综合性的交通体系; ?大量中高档房地产项目的开发,未来消费群体 数量重,体量大; 大量中高档房地产项目的开发,未来消费群体 数量重,体量大; ?大坪目前商业项目较少大坪目前商业项目较少商业密度不足以支撑商业密度不足以支撑 ?龙湖拥有专业的商业项目开发团队龙湖拥有专业的商业项目开发团队;; ?龙湖对商业品牌具有较强的吸引力;龙湖对商业品牌具有较强的吸引力; ?龙湖经营管理水平处于重庆领先地位,并得到重庆 消费者的认同。 龙湖经营管理水平处于重庆领先地位,并得到重庆 消费者的认同。 ?大坪目前商业项目较少大坪目前商业项目较少,,商业密度不足以支撑商业密度不足以支撑 商圈的形成和发展。商圈的形成和发展。 Page Page 2525 大坪区域具有良好的商业发展基础,但目前商业处于初级发展阶段,商业密度、品牌等不足使之无 法形成商圈,龙湖所具有的优势可拟补其不足,两者的结合可促进大坪商圈的形成。 大坪区域具有良好的商业发展基础,但目前商业处于初级发展阶段,商业密度、品牌等不足使之无 法形成商圈,龙湖所具有的优势可拟补其不足,两者的结合可促进大坪商圈的形成。 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 商圈分析商圈分析徐家汇商圈徐家汇商圈府井商圈府井商圈 典型案例横向比较典型案例横向比较 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈分析商圈分析徐家汇商圈徐家汇商圈王王府井商圈府井商圈 区位区位 徐家汇位于上海西南部,东依市中心商业区和中 央商务区,西连虹桥开发区和机场,南有漕河泾, 连接市中高技的枢 王府井地处天安门以东,位于北京中心区域位置; 王府井商业区南起长安街,北至灯市西口,东接金 鱼胡连安门是连接市中心和高科技开发区的重要枢纽鱼胡同,西连东安门大街 交通交通道路交通与轨道交通形成立体交通,易达性强道路与轨道交通形成立体交通,交通便利 王府井是北京唯条大型步行商业街由南向北 规模规模占地0.5平方公里,商业建筑面积约88万平方米 王府井是北京唯一一条大型步行商业街,由南向北 全长810米,商业总面积已经超过50万平米。 消费者消费者徐汇区及其他可辐射区域的全客层消费群体全市人群及游客 人流量人流量 平时:50万人/天 周末及节假日:80万人/天 平时:25万人/天 周末及节假日:40万人/天 驱动因素驱动因素政府规划历史形成并逐渐规划改造驱动因素驱动因素政府规划历史形成并逐渐规划改造 典型商业典型商业 百货类:东方商厦、太平洋、汇金、第六百货 购物中心类:港汇、美罗城 百货类:王府井百货、世贸百货 购物中心类:新东安广场东方广场金宝汇 Page Page 2626 典型商业典型商业 专业市场:太平洋数码、百脑汇、百思买 其他类: 天钥桥路美食街 购物中心类:新东安广场、东方广场、金宝汇 其他类:王府井 步行街 商圈可行性研究商圈可行性研究 商形成论定性析商形成论定性析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈圈形成形成理理论定性论定性分分析析 商圈介绍 商圈形成背景商圈形成背景 商圈区位徐家汇是中西文化交汇点,是西方文 化输出的第一窗口 商圈交通 集中大量名校、科研机构,毗邻领事 馆和外籍认识居住区,是政治要人、 高收入居住者的聚集点,具有较高的 消费能力 商圈客群 商圈商业 消费能力 1992年徐家汇站建成,到徐家汇的方 便成都不亚于传统意义上的市中心地 段商圈商业 商圈借鉴 段 Page Page 2727 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 从1949年到1990年代初,徐家汇只有一家市百六店市百六店和零散的街铺撑整个 地区的商业;随着改革开放,上海门户敞开,原先过于集中的商业中心 需要周边的强力支援,规划者把目光投向了徐家汇,目前徐家汇已成为 商圈介绍 国际一流现代化商业、商务中心和国际“购物天堂”。 商圈区位 商圈交通 商圈客群 商圈商业商圈商业 商圈借鉴 Page Page 2828 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 上海四大城市副中心功能规划上海四大城市副中心功能规划 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 普陀 Putuo 文化 C lt 江湾五角场城市江湾五角场城市 上海四大城市副中心功能规划上海四大城市副中心功能规划 五角场 Wujiaochang 文化 Culture 教育 Edti 商圈介绍 Culture 交通 Transportation 居住 residential 真如城市副 中心 江湾五角场城市 副中心 真如城市副 中心 江湾五角场城市 副中心 Education 运动 Athletic 办公 Office 居住 商圈区位 徐家汇 Xujiahui 文化 Culture 中央 商务区 中央 商务区 花木 Residential 生态公园 Eco park 商圈交通 公共活动 Public avtivities 运动(万体馆) Athletic 商业 Commercial 花木城市 副中心 徐家汇城市副 中心 花木城市 副中心 徐家汇城市副 中心 Huamu 文化 Culture 公共活动 Public avtivities 办公 商圈客群 商圈商业 Commercial 办公 office 居住 residential 办公 Office 居住 residential 商圈商业 商圈借鉴 上海中心城正在构筑“多心开敞”的布局结构徐家汇作为上海开发最早 Page Page 2929 上海中心城正在构筑多心、开敞的布局结构,徐家汇作为上海开发最早、 发展最成熟的城市副中心,已成为上海市级商业中心、商务中心和公共活动 中心。 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 徐家汇位于上海中心城区徐汇区,据统计,徐汇区08年常住人口可达 98万,属上海中心城区人口最多区域。 商圈区位 徐家汇东依市中心商业区和中 央商务区,西连虹桥开发区和 机场南有漕河泾是连接市 商圈交通 机场,南有漕河泾,是连接市 中心和高科技开发区的重要枢 纽,每天人流、车流、物流交 汇云集,有较强的凝聚力。 商圈客群 商商 徐家汇徐家汇 大坪的区域位置与徐家汇 相似,均处于城市交通枢 大坪的区域位置与徐家汇 相似,均处于城市交通枢 商圈商业 商圈借鉴 纽处,与中心商圈距离较 短。 纽处,与中心商圈距离较 短。 Page Page 3030 商圈借鉴 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 ?多条主要干道及次干道 徐汇区交通具有较强的辐射力徐汇区交通具有较强的辐射力 商圈区位 多条主要干道及次干道 围绕徐家汇商圈,地铁1号 线徐家汇站的开通使此区 域形成立体交通网络,促 进了商圈的成形及快速发 华山路华山路 商圈交通 商圈客群 进了商圈的成形及快速发 展; ?规划徐家汇未来为1、9、 华山路华山路 虹桥路虹桥路 肇嘉浜路肇嘉浜路 衡山路衡山路 徐家汇商 圈 徐家汇商 圈 商圈客群 商圈商业 规划徐家汇未来为 11号线三线换成的大型换 成枢纽,通过地铁徐家汇 站各出口,可便利到达周 边主要商业项目; 南单路南单路 漕溪路漕溪路 商圈借鉴 地铁站点 主要干道 边主要商业项目; ?距离城市主要商圈(淮 海路及南京西路)车程较 Page Page 3131 地铁站点 海路及南京西路)车程较 短,增强区域影响力。 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 徐家汇周边有大量中高档住宅,目前可辐射徐汇区及周边各个 区域人群,商圈较好的施行错位经营,吸引全客层消费群体 商圈区位 123 商圈交通 商圈客群 中高档收 入家庭 年轻、时 尚人群 其他旅游 、观光、 休闲人群 商圈客群 商圈商业 东方商厦 太平洋百货 港汇购物中心 商圈借鉴 港汇购物中心 美罗城 汇金百货 天钥桥路美食街 衡山路酒吧街……… Page Page 3232 ……… ……… 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 类型典型项目名称面积(平米)类型典型项目名称面积(平米) 商圈商业分布商圈商业分布 商圈区位 购物 中心 1.港汇广场 购物 中心 1.港汇广场120,000120,000 2.美罗城2.美罗城64,00064,000 3.永新坊3.永新坊12,00012,000 1 1 2 2 5 5 3 3 6 6 7 7 8 8 11111212 商圈交通 商圈客群 百货 4.东方商厦(徐汇店) 百货 4.东方商厦(徐汇店)30,00030,000 5.汇金百货(徐汇店)5.汇金百货(徐汇店)39,70039,700 6.第六百货(徐汇店)6.第六百货(徐汇店)12,00012,000 3 3 4 4 9 9 1010 1313 商圈客群 商圈商业 7.太平洋(徐汇店)7.太平洋(徐汇店)30,00030,000 家电家电 数码数码 8.百思买8.百思买8,3008,300 9.太平洋数码9.太平洋数码30,00030,000 商圈借鉴 数码数码 10.百脑汇10.百脑汇10,50010,500 11.宏图三胞11.宏图三胞———— 其它12. 天钥桥路美食街其它12. 天钥桥路美食街———— Page Page 3333 潜在 商业 13.徐家汇中心 潜在 商业 13.徐家汇中心100,000100,000 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 高端化 商圈商业档次分析商圈商业档次分析 商圈区位 港汇广场港汇广场东方 商厦 东方 商厦 商圈交通 商圈客群 太平洋百货太平洋百货 商圈客群 商圈商业 购物 中心 百货 商业 美罗城美罗城 永新坊永新坊 汇金百货汇金百货 第六百货第六百货 商圈借鉴 美罗城美罗城 成熟商业 图 例 Page Page 3434 大众化 例 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 徐家汇商圈王府井商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 彻底开放,引进国际先进经营理念彻底开放,引进国际先进经营理念 商圈区位 商业项目进行错位经营商业项目进行错位经营 商圈交通 商客群 商业项目进行错位经营商业项目进行错位经营 商圈客群 商圈商业 多元业态,向生活全空间发展多元业态,向生活全空间发展 商圈商业 商圈借鉴 地方政府大力支持地方政府大力支持,,发挥宣传功能发挥宣传功能 Page Page 3535 地方政府大力支持地方政府大力支持,,发挥宣传功能发挥宣传功能 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 王府井商圈徐家汇商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 王府井大街具有七百多年的历史,有着众多最著名的商业老字号,属 于北京最早、最成熟的商圈,由早期的供应城区市民基本生活需要的 供应中心逐渐演化成一个国际性旅游商圈 商圈区位 供应中心,逐渐演化成一个国际性旅游商圈 商圈交通 商圈客群 商圈商业商圈商业 商圈借鉴 Page Page 3636 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 王府井商圈徐家汇商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 王府井位于北京中心城区东边,作为北京最早的只要商圈之一,辐射力 强。 商圈区位 商圈交通 王府井王府井 商圈商圈 商圈客群 商商 商圈商圈 王府井 商圈 王府井 商圈 商圈商业 商圈借鉴 Page Page 3737 商圈借鉴 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 王府井商圈徐家汇商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 商圈周边交通便捷,众多公交线路及直通王府井站的地铁1号线为王 府井商圈牵引大量人流。 商圈区位 王王 府府 东安门大街东安门大街 商圈交通 商圈客群 南河沿大街南河沿大街 东单北大街东单北大街 府府 井 商 井 商 圈圈商圈客群 商圈商业 长安街长安街 东单北大街东单北大街 圈圈 商圈借鉴 主要干道 长安街长安街 Page Page 3838 地铁站点 主要干道 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 王府井商圈徐家汇商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 王府井由传统的商业街演变成吸引游客的旅游商圈,经过新兴 商业项目的出现及业态的调整,目前已成为综合性商圈。 商圈区位 北京中高档北京中高档 时尚年轻时尚年轻 群群 商圈交通 商圈客群 北京中高档北京中高档 消费群体消费群体 人人群群 APM 商圈客群 商圈商业 中内外游客中内外游客 东方新天地 商圈借鉴 王府井步行街 Page Page 3939 商圈可行性研究商圈可行性研究 商案例析商案例析 王府井商圈徐家汇商圈 商商圈发展圈发展案例案例分分析析 商圈介绍 商圈商业分布商圈商业分布 王府井商圈不段扩充, 商业格局由 王府井商圈不段扩充, 商业格局由“一线”“一线”变变 为为““两横两纵两横两纵”” 商圈区位 西部会馆 世都百货 海港大厦 教堂 为为““两横两纵两横两纵”” 商圈交通 商圈客群 天元利生 王府井国际商城 富阳广场 教堂 吉祥大厦 金宝汇 商圈客群 商圈商业 王府井百货 新东安商场(APM) 丹耀大厦 儿童用品商店
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