青岛即墨商业项目市场调查报告

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1、即墨商业项目市场调查报告目 录一、即墨概况 21、即墨城市介绍22、即墨城市经济发展状况23、即墨城市基础设3二、城市商业街调查41、三大商业街综合比较4-52、鹤山路商业街的发展6 1）、区域范围6 2）、代表性商场6 3）、经营规模6 4）、鹤山路商铺平均租金7 5）、所在商圈商业项目利群商厦品牌与扣点7 6）、目前鹤山路商业街存在的问题73、新兴路商业街的发展8 1）、区域范围8 2）、营业规模8 3）、新兴路商铺平均租金8 4）、目前新兴路商业街存在的问题84 、已开发代表性商业个案分析 9 1）、澳润百货、大润发超市9-10 2）、即墨小商品城113）、即墨服装批发市场124）、即墨

2、小商品城、即墨服装批发市场与宝龙城市广场比较13三、项目周边商铺品牌调查表(附件) 13一、即墨概况1、即墨城市介绍即墨市位于山东半岛东南部，青岛市区北部，离青岛市中心区约40公里，距今已有一千多年的历史。其东临黄海，南依崂山区和城阳区，西与胶州市和平度市相接，北与莱西市和莱阳市相接，是青岛市与烟台、济南等城市陆路交通的必经之路。地理坐标为东经12008-12123，北纬3618-3638之间。即墨市土地总面积1841平方公里，2009年末全市户籍人口112.61万人，比上年末增加4750人，增长0.4%，其中农业人口63.35万人, 非农业人口49.26万人。除汉族外，市内还有蒙古、回、苗、

3、壮、布依、朝鲜、满、瑶、土家、傣、锡伯、怒等少数民族。,即墨市区常住人口约40万。现辖18个镇、5个街道办事处、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区（田横岛省级旅游度假区）、1个省级高新技术产业开发区、1033个行政村。属北温带季风气候，年平均气温为12，年平均降水量为750mm，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，气候宜人。东部为低山丘陵区，海岸线长183公里，罗列着7个较大港湾和24个大小岛屿，沿海生产对虾、海参、鲍鱼等30多种海产品。中西部为良田沃野，是全国粮油生产基地之一。境内有历史名岛田横岛、温泉疗养区、国家级自然保护区马山石林等旅游名胜。2、墨城市经济发展状况2008年国民经济在克难奋

4、进中保持了平稳较快发展。全年完成地区生产总值500亿元，增长15%；地方财政一般预算收入20.07亿元，增长25.5%；规模以上固定资产投资248亿元，增长23%；吸收外商到账外资2.76亿美元，增长12.7%，总量居全省县级市第一；实际利用内资90亿元，增长16%；外贸出口29.5亿美元，增长11%，总量居全省县级市第二；各项存款余额236.8亿元、比年初增长20.2%，总量位居青岛五市第一，其中居民储蓄余额172.3亿元、比年初增长22.6%，全市人均存款接近1.6万元，贷款余额137.5亿元、比年初增长14.1%，总量也居五市第一；全年社会职工平均工资15527元,增长22.3%;城市居

5、民人均可支配收入13331元,增长17.1%;人均居住建筑面积30平方米。农民人均纯收入8415元，增长14%；供电量达到21.8亿千瓦时，增长8.57%，总量和增幅均首次跃居青岛五市第一。3、即墨城市基础设施1)铁路：胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，青岛西站（蓝村火车站）是二级编组站；另外，还有即墨、姜家坡、湍湾三处火车站。2)公路：全市公路通车总里程1216公里，公路密度每百平方公里62公里。济青高速公路、青银高速公路、烟青一级公路和青威一级公路在境内纵横交错，市乡公路四通八达。城区公交车线路14条，运营长度176公里，运营车辆146辆，客运总量1461万人次。3)供热：全市集中供热面积283

6、万平方米，增加26万平方米，其中：住宅供热面积226万平方米。热水管道长度40公里，热水供热总量46万吉焦，蒸汽管道长度48公里，蒸汽供热总量314万吉焦。4)航空：市区距青岛流亭国际机场15公里。5)海运：距青岛港40公里。女岛港是国家二级开放口岸和重要的群众渔港，可停靠5000吨级货轮；岙山港年货运吞吐能力为90万吨，可停靠3000吨级船舶。6)通讯：拥有山东省唯一的智能化电信大楼，通讯水平居山东省“十强”前茅。程控交换机容量达34.77万户，宽带业务能力达2.6G。7)供水：城区日综合供水能力达到14.5万吨，自来水管道总长度达430公里，比上年增加30公里，2006年全年供水总量331

7、0万吨，其中生产运营用水870万吨，居民家庭用水1901万吨，用水普及率达到100%。8)电力：拥有胶东半岛最大也是唯一的500千伏变电站1座，220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，35千伏变电站16座，形成了110千伏环网供电网架，电网规模和供电能力位居全国县级市前列 二、即墨商业街调查即墨商业主要集中在鹤山路、新兴路和文化路，构成即墨三大商业街1 、三大商业街综合比较比较内容鹤山路商业街新兴路商业街文化路商业街结论经营行业经营品类以服装、鞋为主，辅以少量的理发店、餐饮、饰品等。是即墨最繁华的商业中心。以品牌女装与童装为主、辅以少量的美容美发的商业街。该路多为小型的餐饮与超市，以及其他

8、的社区配套类业态。在与烟青路交叉路口有3家大型的主题餐饮店。相比较而言，三个商业街以鹤山路最为成熟，商业品类最为齐全；新兴路发展以品牌女装为主；文化路业态齐全，经营一般。商业特色有利群商厦、佳乐家超市、圣帝亚淘宝城与南北两排沿街门头房，主要经营鞋与服装。服装以时尚、运动、休闲为主。辅以少量的外贸和散货。鞋店特色是集中开店（亨达3家，红冠4家）。其专卖店多为国内三线女装品牌和童装，有少量的二线女装与男装。属于新兴起的商业街。商业模式以沿街商铺为主，比较分散，购物主要以附近居民为主。三条商业街各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流商品档次中低档中低档低即墨居民的消费档次现在以中低档为主。消

9、费群时尚青年、工薪阶层工薪阶层、个体老板、时尚男女家庭、附近居民各商业街的消费群由其自身的商业特色所决定。比较内容鹤山路商业街新兴路商业街文化路商业街结论主要消费年龄163554535-55鹤山路商业街消费者年龄层次跨度较小；新兴路年龄段跨度比较大；文化路商业街消费者主要以中老年为主。交通便利性交通便利，停车方便，公交站牌众多。交通通达性较好，停车方便，无公交站牌。交通可达性较好，停车方便，公交站牌少。鹤山路商业街最为便利；新兴路商业街与文化路商业街因公交站牌少，限制了交通的便利性。未来发展该商业街未来依然是即墨的商业中心，其产品会从中低档向中档、中高档发展。但随着大润发的成熟与宝龙项目的兴起

10、，其商业中心的地位会随之弱化。该商业街在未来几年，其品牌女装与童装会更加密集，产品的档次会提到国内二线品牌为主导。该商业街未来发展潜力不大，依然以满足附近居民消费为主导的小型餐饮与超市。鹤山路发展潜力最大；新兴路发展较为迅速；文化路发展平平。42、 鹤山路商业街的发展1）、区域范围鹤山路商业街，是指从利群商厦到鹤山路与烟青路交叉路口的商业区(约800米)。2）、代表性商场商场名称利群商厦佳乐家超市位置鹤山路144号鹤山路与烟青路交叉口西南商业类别百货超市规模（）3000015000楼层业态4f3f男装、运动、休闲 2f女装、家纺、羊绒衫、女士内衣超市1F钟表、黄金珠宝、化妆品、鞋、皮具鞋、黄金

11、、珠宝、服装、数码、茶叶-1F超市、餐饮、烟酒、茶叶圣地亚淘宝城负一楼经营模式敞开式统一经营管理敞开式统一经营管理品牌档次中档中低档停车情况停车方便，约有300个停车位。约有100个停车位。出租率100%100%3）、经营规模 整个商业街约有大小商业网点60多个，商业网点建筑面积超过8000平方米。4）、鹤山路商铺平均租金服饰平均租金(元/月)92.53 备注餐饮平均租金(元/月)40.15 无物业管理费无公摊面积（实际使用面积）其他平均租金(元/月)46.71 出租率100% 5）、所在商圈商业项目利群商厦品牌与扣点品类品牌扣率珠宝潮宏基、招金银楼、中国黄金、金至尊、周大福、六福、名牌等8%

12、-20%化妆品欧莱雅、佰草集、欧泊莱、玉兰油、羽西、高夫、郑明明、美宝莲、自然堂等20%手表亨得利、飞亚达、凡高、依波、西铁城、卡西欧、天王等15%皮具沙驰、老人头、梦特娇、金利来、红谷、卡帝乐鳄鱼等25%鞋百丽、TATA、天美意、富贵鸟、哈森、达芙妮、千百度、星期六、温莎等25%家纺圣罗兰、乔德、凡人居、蓝丝羽、堂皇20%女装ONLY、VERO MODA、艾格、淑女屋、史努比、麦考林、哥弟、玖姿、声雨竹等20%男装宾宝、依文、堡尼、虎都、七匹狼、欧王、九牧王、POLO BOSS、报喜鸟等25%休闲JACK&JONES、唐狮、佐丹奴、BOSB、TONY JEANS、15%运动苹果、匹克、彪马、

13、李宁、安踏、特步、匡威13%6）、目前鹤山路商业街存在的问题6.1、是购物环境较差。沿街商铺较为陈旧，路面破损现象比较严重；树木少，绿化差。随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差。6.2、规模问题。鹤山路商业街是目前即墨最为成熟的商业街，但目前的经营网点规模过小，且可扩展间不大。将制约鹤山路商圈3、新兴路商业街的发展1）、区域范围：以鹤山路与蓝鳌路段为商业区，大约能有0.8公里。2）、营业规模：商业总面积约为2万平方米3）、新兴路商铺平均租金餐饮平均租金（元/月）27.03 备注服装平均租金元/月）49.22 无物业管理费无公摊面积（实际使用面积）美发平均租金（元/月）36.96 其

14、他品类平均租金（元/月）51.59 出租率90%4）、目前新兴路商业街存在的问题该商业街建筑主体老旧，设施陈旧。以与鹤山路交叉向北逐渐发展成即墨第二条品牌女装街，该商业街距离鹤山路商业街大约有400米，分流了鹤山路的部分客流。但因为建筑主体的原因，门头较小，不利于服装展示。所以，该商业街未来只能以国内2-3线的走量的女装品牌为主。无法引进一步提升其商业购物氛围。房租大约在50元/平方/月。4 、已开发代表性商业个案分析1）、澳润百货商场名称澳润百货位置即墨振华街与嵩山一路交叉路口西南角商业类别百货规模（）46万平方楼层业态4f餐饮、家纺、美容美体、电玩3f男装、运动、休闲 2f女装、女士内衣、

15、童装1F钟表、黄金珠宝、化妆品、鞋、皮具-1F大润发超市经营模式敞开式统一经营管理品牌档次中低档停车情况停车方便，约有600个停车位。出租率70% 澳润百货分析：1）、澳润百货目前品牌组合低档，处于培养阶段。商家经营状况差，由于其采用了联营扣点的模式，商家经营压力比较小，又有大润发品牌超市的支持。吸引了大量的人流，能招满开业。澳润百货现在处于调整阶段，往中档调整。 2）、澳润百货业态齐全，是一个集餐饮，购物，休闲，娱乐为一体的商业中心。购物环境较利群与佳乐家要舒适。但即墨消费者的购物习惯是到鹤山路购物。随着时间的发展，该商业体有比较好的发展趋势。 3)、周边交通不方便，虽然停车位充足，但公交站

16、牌比较少，这个方面也延长了澳润的培养期。澳润百货品牌与扣点品类品牌扣率珠宝中国黄金、隆进、翠缘首饰、至福珠宝、双龙滴翠、玉工坊等6%-15%化妆品欧莱雅、欧泊莱、玉兰油、高夫、郑明明、美宝莲等15%手表卡西欧、罗西尼、天王8%皮具老船长、老人头、金利来等19%鞋百丽、孚德、老人头、富贵鸟、木林森、美国公牛、温莎等11%内衣曼迪芬、迪欧芬15%女装艾格、淑女屋、史努比、麦考林、哥弟、玖姿、声雨竹等20%男装巴黎世家、虎都、沙驰、美尔雅、铁丹、七匹狼、九牧王等15%休闲欧博、麦根、森马、以纯等10%运动匹克、彪马、KAPPA、双星、特步、李宁、361、阿迪达斯、NIKE、乔丹等5-12%大润发负一

17、楼平均租金餐饮平均租金（元/月）50.4备注服装平均租金（元/月）97.6无物业管理费无公摊面积（实际使用面积）珠宝平均租金（元/月）98.68鞋平均租金（元/月）98.48出租率95% 2）、即墨小商品城现状即墨小商品城有建材市场、日用百货、小家电、五金电具、布料、鞋辅料、服装辅料等行业品种，基本涵盖了即墨当地居民的基本的生活层面，满足了人们的日常消费需求。规模宏大、品种齐全，历史悠久，它已经成为即墨的重要的商业体。吸引了周边县市商户、人流来这里批发或者购物。布料与鞋辅料区在2008年启动，采取免租1年，开业满一年的业户反现金2万（铺货、营业时间等条件非常苛刻，基本无业户做到）。位置：即墨鹤

18、山路与嵩山二路交叉路口面积：24万平方米各种业态分布楼层及所占比例业 态所在楼层面积（）所占比例日用百货、家电五金、建筑装修1-4F12万50%布料，鞋辅料1-2F4万17%辅料1F8万33%出租率 70%商城总体功能分布及租金水平楼层业 态商业气氛平均租金(元/月)备注1F辅料好50无物业管理费无公摊面积（实际使用面积）2F布料，鞋辅料好401F日用百货、家电五金、建筑装修很好70即墨小商品城分析 即墨小商品城由一开始的小家电、日用百货批发，发展成辅料，建材，布料，鞋辅料等业态品类。并且带动了周围住宅、宾馆、厨具市场的发展。即墨小商品城非常成功，但也有其不足之处： 档次低，仅适于民工一族 以

19、及当地居民人群。 功能布局、上下楼梯不方便。 品种多，物品摆放乱杂。3）、即墨服装批发市场 现状位置：即墨服装批发市场，位于山东省即墨市鹤山路西端，占地面积达27.1万平方米，有20年的经营历史，与济南洛口、淄博淄川并称山东三大服装批发市场。即墨服装批发市场共分三层，每层从西往东分ABCDE五个区，共有商铺7000余个，市场二楼、三楼、三楼楼顶均设有空中停车场。市场正面设有豪华而又大气的广告墙。位于外贸商城北侧，总建筑面积达10万平方米，主要为客户提供安全、快速、优质的市场仓储和配送等市场物流及第三方物流服务。即墨服装批发市场旁便设立了多条公交线路，位于外贸商城西侧还投资建设了客运中心，建筑面

20、积3.3万平方米，用于满足不断增长的客流量。服装批发是整个即墨经济的龙头业态。每年承接了北京，上海，河北，辽宁，江苏等地的大量服装商户。 C、D区共有商铺2800个商铺，一楼共有900多间商铺，面积以15-25平方为主。生意最为兴隆，铺位平均租金平均120元/平方/月。 A、B、E三区的一楼的平均租金50-60元/平方/月，商铺业管理费及公摊（商铺为实际使用面积测算）。 2 层 ：C、D两区二层生意最好，平均租金能达到70元/平方/月。主要经营女装，B区二层以时尚品牌，共有商铺300间左右，店铺面积大约在50-90平方，租金平均60 元/平方/月。A区、E区生意冷清，关门很多，商铺无管理费及公

21、摊（商铺为实际使用面积测算）。 3 层 ：C区、D区、E区三层生意较好，各区三层约有商铺400间左右，面积大都在20平方左右，C区、D区以经营外贸服装为主，E区以经营童装为主。房租平均50元/平方/月。A区以批发男女内衣与杂牌服装为主，面积以60平方为主，租金平均30元/平方/月。B区三层主要经营羊毛衫，面积以60平方为主，租金平均40元/平方/月，商铺无管理费及公摊（商铺为实际使用面积测算）。 市场商铺100%不对外销售产品，只是对外销售使用权，当地居民以及以前在即墨老的服装批发市场做生意的人都可以购买商铺使用权，然后向外转租或者自营。由于即墨悠久的服装批发历史，导致整个批发市场在1年内走向成熟，并且发展势头良好。 出租率在70%左右。4）、即墨小商品城、即墨服装批发市场与宝龙城市广场比较比较内容即墨宝龙城市广场即墨服装批发市场即墨小商品城经营方式零售批发批发经营产品综合业态江浙一带小加工厂生产的服装或者即墨当地生产的高仿服饰辅料、日用百货、小家电、五金等经营时间未开业，当地居民认知度低已经有20年的经营历史，认知度高有12年的经营历史，认知度高消费人群即墨当地居民即墨当地居民与外地服装零售商即墨当地居民以及外地零售商三、项目周边商铺品牌调查表（附）13