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商业物业管理营运期项目现场考评指引及标准(2012版)商业物业管理营运期项目现场考评指引及标准(2012版)

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编号:3763519    类型:共享资源    大小:243.19KB    格式:RAR    上传时间:2019-03-28
  
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商业物业管理营运期项目现场考评指引(2012版).pdf
商管系统安全检查抽样检查测试规范(暨检查表).xls
附件1:商业物业管理营运期项目现场考评标准(2012版).xlsx
附件2:会议签到表.doc
附件3:整改问题跟进表.doc
附件4:区域公司月度考评报告.doc

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资源描述:
商业物业管理运营期项目现场考评指引(商业物业管理运营期项目现场考评指引(2012201220122012 版)版) 一、一、编制目的编制目的 本指引用于规范商业物业管理现场考评,通过考评,评价各万达广场商业物 业管理现场管理水平,并作为各区域、各项目商业物业管理达标、改进、提升及 各区域、各项目物业相关负责人业务管理水平考评的依据。 二、二、适用范围适用范围 适用于集团范围内已开业项目商业物业管理(不含销售物业部分物业管理) 的月度、半年度及年度考评。适用于各区域公司对各地商管公司的月度商业物业 管理现场考评、商管总部管理中心对各区域内各地商管公司的半年度、年度现场 考评。 三、三、考评指引考评指引 1 1 1 1、、 考评依据考评依据 《万达商业管理制度》 (2012 版) 《商业物业管理现场考评标准》 (2012 版) (附件 1) 2 2 2 2、、 考评周期考评周期 2.1 各区域公司每月针对区域内各地商管公司所管理已开业项目的商业物业管 理现场进行考评 1 次; 2.2 商管总部管理中心商业物业部每季度对各区域公司范围内各地商管公司所 管理已开业项目的商业物业管理现场进行考评,每半年覆盖到所有已开业项目。 3 3 3 3、、 考评方式考评方式 3.1 各区域公司月度考评采用现场考评方式进行,当月覆盖到区域内所有已开 业项目。 各区域公司工程物业副总经理每季度至少一次全程参加当月的所有项目 的月度考评,其他可委托区域物业高级经理、物业经理或者组织实施区域内交叉 检查。 3.2 商管总部管理中心对各区域、各地商管公司已开业项目半年度、年度考评 采用现场考评方式进行。 4 4 4 4、、 现场考评流程现场考评流程 4.14.14.14.1 各区域公司月度考评各区域公司月度考评 4.1.1 各区域公司在每月末制定下月的考评计划, 单个项目的考评时间为 1-2 天(含行程时间) ,务必要求当月覆盖到所有已开业项目;考评计划经区域公司 总经理批准后报备商管总部管理中心商业物业部分管项目业务经理 (副总) 备案。 4.1.2 计划批准后,各区域公司自行组织人员(至少两人以上)对区域内已 开业项目商管公司按照《商业物业管理现场考评标准》 (2012 版) (附件 1) (以 下简称“考评标准” )进行检查,评分,考评程序如下: �首次会议。参加首次会议人员为检查人、被检查商管公司分管物业副总、 物业部经理、环境、安防、车场、消防主管及其他管理人员。形成首次 会《会议签到表》 (附件 2) 。 �内业检查。包含应检查的资料、证件等; �现场检查。依据“考评标准”对商业物业管理所涉及的检查点进行现场 检查; �考评评分。依据“考评标准”进行扣分,填写扣分说明,完成考评表中 需填写事项,形成最终《考评表》 (同“考评标准” ) ; �整改项目。在现场考评中发现所有整改项目(包含不涉及“考评标准” 中的工作项缺失时) ,应形成《整改项目跟进表》 (附件 3) ; �末次会议。参加末次会议人员为检查人、被检查商管公司总经理、分管 物业副总、物业部经理、环境、安防、车场、消防主管及其他管理人员。 末次会议应通报考评整体情况、存在的主要问题、 《考评表》 、 《整改项目 跟进表》 , 并对相关表格进行签字确认, 并由检查人提出相应的整改要求。 形成末次会《会议签到表》 、 《末次会会议纪要》 。 �其他事项。检查全过程中,受检商管公司应安排专人负责会议记录、现 场记录。现场检查携带测光仪、照相机、保洁员、商(车)管员岗位布 置图及排班表、保洁合同(含石材)附件(工作标准、设备清单)等。 4.1.3 各区域公司所有已开业项目月度考评结束后,由区域公司物业部拟定 《月度考评报告》 (附件 4) , 在当月月底前使用 OA 通用业务流程 (抄送) , 将 《月 度考评报告》 、各项目《考评表》 (含签字扫描件及电子版含签字扫描件及电子版)作为附件报商管总部 管理中心商业物业部总经理完成审批。 4.24.24.24.2 商管总部管理中心商业物业部半年度、年度考评商管总部管理中心商业物业部半年度、年度考评 4.2.1 商管总部管理中心商业物业部每季度末制定下季度的《季度考评计 划》 。 4.2.2 按照计划,商管总部管理中心商业物业部发布通知对相应区域进行考 评。单个项目考评依据《商业物业管理现场考评标准》 (2012 版) (附件 1) (以 下简称“考评标准” )进行检查,评分,检查人为商管总部管理中心商业物业部 专人、该区域高级物业经理(含)以上人员或管理中心商业物业部指定检查人, 考评程序如下: �首次会议。参加首次会议人员为检查人、被检查商管公司总经理、分管 物业副总、物业部经理、环境、安防、车场、消防主管及其他管理人员。 形成首次会《会议签到表》 (附件 2) 。 �内业检查。包含应检查的资料、证件等; �现场检查。依据“考评标准”对商业物业管理所涉及的检查点进行现场 检查; �考评评分。依据“考评标准”进行扣分,填写扣分说明,完成考评表中 需填写事项,形成最终《考评表》 (同“考评标准” ) ; �整改项目。在现场考评中发现所有整改项目(包含不涉及“考评标准” 中的工作项缺失时) ,应形成《整改项目跟进表》 (附件 3) ; �末次会议。参加末次会议人员为检查人、被检查商管公司总经理、分管 物业副总、物业部经理、环境、安防、车场、消防主管及其他管理人员。 末次会议应通报考评整体情况、存在的主要问题、 《考评表》 、 《整改项目 跟进表》 , 并对相关表格进行签字确认, 并由检查人提出相应的整改要求。 形成末次会《会议签到表》 、末次会《会议纪要》 。 �其他事项。检查全过程中,受检商管公司应安排专人负责会议记录、现 场记录。现场检查携带测光仪、照相机、保洁员、商(车)管员岗位布 置图及排班表、保洁合同(含石材)附件(工作标准、设备清单)等。 5 5 5 5、、 考评注意事项及结果应用考评注意事项及结果应用 5.1 各区域月度考评完成后,应结合现场检查情况进行区域内项目管理水平排 名,对存在的各项目的整改工作项主动采取管理措施进行跟进整改、针对短板业 务管理情况进行培训等措施确保业务管理达到标准并不断提高。 5.2 商管总部每月末收到各区域考评报告后,由分管各区域的业务经理(副总 经理)针对评分结果进行审核,汇总报告商管总部管理中心商业物业部总经理, 并进行区域、各项目的排名后上报商管总部管理中心总经理。针对排名靠后的项 目应采取管理措施重点帮扶或督促区域公司进行跟进整改等。 5.3 各级考评组织及考评人在进行考评过程中,应本着公平、客观、公正的态 度进行,不得营私舞弊、包庇或借机牟取私利,如存在此现象,一经发现,严肃 处理。各级受检单位对考评过程也拥有监督义务,若认为存在不合理、不公平情 况,可向商管总部管理中心进行反馈。 5.4 该考评指引及考评标准每年度进行修订,各区域公司、各地商管公司相关 业务部门可在考评、被考评的过程中积累合理意见。商管总部管理中心每年度组 织意见收集、评审,并吸纳合理意见对考评指引和标准进行修订。 四、四、附件附件 附件 1: 《商业物业管理现场考评标准》 (2012 版) 附件 2: 《会议签到表》 附件 3: 《整改项目跟进表》 附件 4: 《月度考评报告》 商管总部管理中心商业物业部 2012 年 2 月 商商管管系系统统抽抽样样检检查查测测试试规规范范((检检查查表表)) 受受检检单单位位:: 检检查查时时间间:: 检检查查人人员员:: 检检查查 项项目目 检检查查内内容容标标准准状状态态抽抽样样测测试试规规范范检检查查情情况况描描述述 1.消防 控制中 心 1.机房管理 1.制度上墙; 2.整洁无堆物; 3.无漏水,无电气隐患; 4.消防设备设施完备。 1.确保消防控制中心必检; 2.检查消防控制中心监控员人员 名单、值班表、消防管理部门核 发上岗证书; 3.现场抽查不少于2名监控员, 进行系统自检、调取记录、直接 启动防、排烟机、主备电切换、 直接启动喷淋泵、消防栓泵等操 作; 4.现场抽取不少于2名监控员, 询问火灾等突发应急处置程序; 5.抽样检查近1个月内消防控制 中心记录及存档资料,并与消防 主机中记录进行抽样核对。 2.设备运行(消 控主机及漏电报 警主机) 1.设备运行正常,主机时间统一,打 印机正常; 2.故障率在3%以内; 3.地址描述正确。 3.人员管理 1.监控员证件齐全且在有效期内; 2.人员出入记录完整合规; 3.值班状态符合要求。 4.记录及资料管 理 1.值班运行记录、报警登记记录、故 障处理记录完整且统一联用; 2.档案管理完善。 5.应急处理管理 1.火情报警处理及时; 2.熟悉突发时间应急处置流程,行为 规范符合标准。 2.设备 机房 1.安全运行状况 1 制度上墙; 2.操作标识完备; 3.设备运行良好; 4.干净整洁,无违规占用。 1.检查重点部位台账中设备机房 数量及分布; 2.检查抽样应分布在地下一二层 、步行街、各主力店、屋面等, 不得集中在一个区域; 3.空调、电梯等设备机房抽样检 查不少于5处。 2.消防设施 1.配备齐全; 2.日常巡视记录符合要求; 3.功能正常。 3.管控记录监管与运行记录完整。 3.消防 设备设 施 1.通用消防设备 :消火栓,灭火 器,喷淋,烟温 感,手报按钮, 防火卷帘,防火 门,防排烟设备 设施,室外消防 设备 设备功能完好,外观整洁,巡检正常 。 1.检查重点部位台账中消防设备 数量及分布; 2.确保消防水泵房、稳压水泵房 、湿报间在检查范围之内; 3.检查抽样应分布在地下一二层 、步行街、各主力店、屋面等, 不得集中在一个区域; 4.抽样检查每个区域各通用消防 设施不少于4处; 5.屋顶单点测试不少于1处排烟 风机远程启动;消防报警阀放水 测试不少2处;喷淋末端试水不 少于2处。 2.水泵房(含稳 压水泵房) 1.设备功能完好,外观整洁,巡检记 录正常; 2.压力符合要求; 3.无堆物,无漏水; 4.配电柜正常自动状态; 5.远程起泵时间在30s内。 3.消防报警阀室 1.设备功能完好,外观整洁,巡检记 录正常; 2.压力符合要求; 3.卫生良好,无堆物,无漏水; 4.模块正常。 4.餐饮 商户 1.排烟管道油烟 清洗情况及管控 资料 1.建立油烟分户分级管控档案; 2.挡火板齐全无积油,油烟管道无积 油。 1.检查重点部位台账中餐饮商户 的数量及分布; 2.确保主力店厨房必检、步行街 餐饮商户、员工食堂及屋面排油 烟净化末端在检查范围之内; 3.抽样检查步行街餐饮商户不少 于10家; 4.现场抽取不少于3名厨房工作 人员,询问灭火器、灭火毯等消 防设备操作及火灾等突发应急处 置程序。 2.厨房消防设备 设施配备及放置 1.设备设施配备正常,放置便于取用 ; 2.巡检记录正常。 3.厨房人员消防 知识及消防设备 操作 1.员工熟悉灭火器灭火毯操作; 2.员工具备“四个能力”。 4.安全用电及灯 具线路 1.安全用电及灯具线路敷设合规; 2.有安全用电检查记录,真实有效。 5.三关一闭一开 记录 1.三关一闭一开记录真实有效; 2.有监督检查记录。 6.安全出口与标 识设置 1.安全出口营业时间畅通; 2.标识完好,设置合理,有应急照明 。 5.消防 通道 1.畅通情况营业期间无锁闭,无堆物遮挡。 1.检查重点部位台账中消防通道 数量及分布; 2.检查抽样应覆盖地下一二层、 步行街、各主力店、屋面等,不 得集中在一个区域; 3.抽样检查地下一二层、步行街 通地面及屋面等区域各不少于2 处,各主力店通地面及屋面不少 于1处。 2.标识及照明完 好 标识完好,设置合理,有应急照明。 3.防火门设施设备完好。 4.吸烟管控无违规吸烟现象。 5.巡检及监管记 录 巡检记录完整符合要求。 6.安全 用电( 配电室 及强弱 电井) 1.封堵封堵完好。 1.检查重点部位台账中配电室及 强弱电等管道井的数量及分布; 2.确保配电室及强电井在检查范 围之内; 3.检查抽样应分布在地下一二层 、步行街、各主力店、屋面等, 不得集中在一个区域; 4.确保配电室必检,抽样检查地 下一二层、步行街、各主力店、 屋面各区域强弱电井各不少于2 处; 5.检查最近1个季度热成像仪检 查及整改记录,确认其有效性。 2.管线敷设规范 桥架完整,电线穿管,配线箱温度正 常。 3.设备设施完备 烟感、灭火弹及气体灭火设备完好且 功能正常。 4.干净整洁无杂 物 无堆物,干净整洁。 4.餐饮 商户 1.检查重点部位台账中餐饮商户 的数量及分布; 2.确保主力店厨房必检、步行街 餐饮商户、员工食堂及屋面排油 烟净化末端在检查范围之内; 3.抽样检查步行街餐饮商户不少 于10家; 4.现场抽取不少于3名厨房工作 人员,询问灭火器、灭火毯等消 防设备操作及火灾等突发应急处 置程序。 5.热成像仪检测 1.有定期热成像仪电气安全检查计划 ; 2.对热成像仪检查问题及时整改并有 整改记录; 3.有热成像仪电气安全检查合格报告 。 6.巡检及监管记 录 巡检记录完整符合要求,人员持证上 岗。 7.施工 现场 1.施工证照与消 防安全责任书 证照齐全,消防安全责任书有效。 1.检查广场工程施工台账,确定 施工数量及分布; 2.确保地下一二层、步行街、各 主力店、外立面等在检查范围之 内; 2.抽样检查不少于2处施工现场 ; 3.抽样检查近3个月来施工及动 火作业记录; 4.现场抽取不少于2名施工人员 ,询问灭火器使用、火灾应急处 置程序等消防交底培训内容; 2.现场巡查与监 管 1.巡检记录完整; 2.现场无烟头,无吸烟现象; 3.灭火器材配备齐全有效; 4.现场无危险品; 5.现场消防设备保护到位; 6.临时用电管控到位。 3.动火管理 1.动火证齐全有效; 2.现场有监火人; 3.巡检记录完整。 4.施工人员管理 1.施工人员清楚安全要求及措施; 2.有交底培训记录。 5.装修材料管控 符合集团制度要求。 8.屋面 1.现场合规性 封闭管理,无堆物,无可燃物,巡检 记录完整符合要求。 1.确保大商业步行街屋面、写字 楼、公寓等屋面在检查范围之内 ; 2.屋面排油烟机末端抽样检查不 少于2处。 2.排油烟机末端 清洗 排油烟机末端清洗及时无积油。 3.管线及相关设 施的维修保养 1.线路无裸露,桥架完整; 2.广告架等设施维修保养符合要求; 3.煤气管线合规。 4.消防设备设施 配备 消防设备设施配备完好,运行正常。 6.安全 用电( 配电室 及强弱 电井) 1.检查重点部位台账中配电室及 强弱电等管道井的数量及分布; 2.确保配电室及强电井在检查范 围之内; 3.检查抽样应分布在地下一二层 、步行街、各主力店、屋面等, 不得集中在一个区域; 4.确保配电室必检,抽样检查地 下一二层、步行街、各主力店、 屋面各区域强弱电井各不少于2 处; 5.检查最近1个季度热成像仪检 查及整改记录,确认其有效性。 9.仓库 管理 1.现场合规性 1.使用防爆灯具; 2.不使用易燃货架; 3.五距符合要求; 4.不使用大功率电气,无充电现象; 5.疏散及禁烟标志合规; 6.无违规占用现象。 1.检查重点部位台账中仓库的数 量及分布; 2.确保工程部仓库、行政仓库、 外租仓库、危险品仓库、保洁仓 库在检查范围之内; 3.确保主力店仓库必查,检查抽 样步行街商户及外租仓库不少于 5处。 2.消防设备设施 配备 1.设备齐全完好; 2.运行正常; 3.巡检正常。 3.巡查与监管巡查与监管记录完备。 10.主 力店与 其他商 户 1.现场合规性 1.消防责任书有效; 2.消防设备设施运行正常; 3.仓库管理符合标准; 4.电井机房管理符合标准; 5.餐饮厨房符合标准; 6.其他隐患。 1.确保大歌星、万达影城、万千 百货、电器商城、大玩家、超市 等主力店在检查范围之内; 2.检查分布须包括步行街一二三 层商户,非餐饮商户抽样不少于 6处,按层平均分布; 3.确保各主力店及步行街商户仓 库在检查范围之内; 4.确保各主力店及步行街商户强 弱电井在检查范围之内。 2.主力店沟通与 协调 1.业务部门对主力店有定期检查监管 记录及会议记录; 2.重大节假日会议记录; 3.隐患整改会议记录; 4.对逾期未能整改隐患及时上报并跟 进解决记录。 3.巡查与监管 定期对主力店实施检查,检查结果有 效。 11.设 备检测 1.检测计划 1.检测计划完整有效覆盖; 2.按计划实施,结果真实有效。 1.确保地下一二层、主力店、步 行街在联动测试范围内; 2.抽取地下一二层、各主力店、 步行街不少于1个消防分区进行 联动测试; 3.检查最近3个月内单店组织的 联动测试计划及记录。 2.联动测试 1.联动测试程序组织规范; 2.测试根据计划全覆盖; 3.测试问题及时整改,并有相关记录 。 3.年度消防检测 有年度消防检测报告。 12.培 训与演 练 1.培训管理 1.培训对象必须包括:员工、营业员 、分包方、施工方; 2.培训内容有文字、影像记录存档备 查; 3.培训计划完整,按时限落实。 1.确保单店消防培训、实战演练 、应急预案记录在检查范围之内 ; 2.检查最近1个月内单店的消防 培训、实战演练、应急预案记录 ,确认真实性和有效性; 3.确保地下一二层、主力店、超 市、步行街等区域在单点手报跑 位测试范围内; 4.在广场范围内不少于3处进行 单店手报跑位测试。 2.实战演练 1.有《营业期间消防实战演练方案》 ; 2.有对方案的培训记录; 3.演练实施,全员参与; 4.有评估和总结报告。 3.预案演练 1.按集团模板制定符合本广场的相关 预案,并审批下发; 2.根据预案要求按月实施演练,实现 全年覆盖,有总结报告; 3.预案演练要真实有效,根据预案要 求全员参与。 4.跑位训练 1.大商业单点测试携灭火器跑位时间 小于60秒; 2.其他物业测试携灭火器跑位时间小 于2分钟。 13.计 划落实 1.单店计划 1.制定单店计划符合实际管理需要; 2.单店计划按时限真实有效执行。 1.检查单店及区域公司消防安全 管控计划,并抽检核对计划落实 情况; 2.检查计划合理性和有效性。 2.区域计划的落 实情况 1.区域下发给单店的计划符合实际管 理需要; 2.区域下发给单店的计划按时限真实 有效执行。 3.落实信息管理 系统有效性 1.按计划及时提交计划执行情况; 2.隐患按时推进整改; 3.事故及时上报。 14.安 全问题 跟进 1.工程遗留问题 1.对遗留问题汇总统计; 2.工程遗留问题整改措施有效; 3.与责任单位沟通确定整改期限,并 留有相关记录; 4.对逾期未能整改问题,制定人防措 施,并及时上报区域及总部。 1.检查工程遗留问题汇总表,并 逐项核对整改情况,因故未整改 的须有OA上报; 2.检查整改措施有效性。 2.各级检查发现 的问题处理 1.对检查问题整改措施有效,并按期 整改; 2.与责任单位沟通确定整改期限,并 留有相关记录; 3.对逾期未能整改问题,制定人防措 施,并及时上报区域及总部。 15基础 管理 1.落实上级要求 1.上级下发的安全管理各项文件要及 时传达督办; 2.传达文件落实有效,反馈及时; 3.文件及时存档备案。 1.检查总部及区域下发的安全管 理文件及档案; 2.检查文件及时性和落实情况。 2.办公区、宿舍 1.制度上墙; 2.整洁无堆物; 3.无漏水,无电气隐患; 4.消防设备设施完备,标识清晰; 5.巡查记录符合规定; 6.其他。 1.检查区域必须包括办公区、宿 舍及员工餐厅; 2.检查现场安全状况符合制度及 规范要求; 3.抽问不少于2名员工,询问灭 火器材使用、火灾应急知识掌握 情况。3.员工餐厅 1.制度上墙; 2.整洁无堆物; 3.排油烟管道及时清洗; 4.无电气隐患; 5.消防设备设施完备,出口标识清晰 ; 6.员工熟悉灭火器材使用,掌握消防 知识; 7.其他。 4.值班管理 1.值班计划、巡查路线,管理制度; 2.值班巡查按要求执行; 3.值班记录完整有效。 1.检查值班计划、巡查路线及管 理制度有效性。 5.档案管理 1.档案齐全完整; 2.档案及时更新。 1.检查档案的完整性和及时性。 16.安 全监督 与考核 1.业务层级监督 检查 1.各业务部门各级负责人按制度规定 实施监督检查; 2.对存在的问题督办有效; 3.周例会有相关记录。 1.抽查最近1个月业务部门检查 记录; 2.抽查最近1个月业务部门周例 会记录; 3.抽查最近1个月业务部门日常 管理表单记录。 14.安 全问题 跟进 1.检查工程遗留问题汇总表,并 逐项核对整改情况,因故未整改 的须有OA上报; 2.检查整改措施有效性。 2.安全品质部监 督检查 1.有效落实总部、区域直属部门的管 控要求; 2.有监督工作计划,并按计划落实; 3.有分析报告并有效传达; 4.对各项问题有效跟进督办; 5.对公司各项安全计划(含信息化模 块中的计划要求)进行有效监督。 1.检查最近3个月安全品质部门 检查记录; 2.检查安全监督责任的履行。 3.单店公司监督 与考核 1.有效落实总部及区域公司的安全管 控要求; 2.总经理按规定组织监督检查; 3.对问题责任人有追究; 4.对问题责任部门有相应的考核与处 罚; 5.按时组织各类安全会议。 1.抽查最近3个月内单店月度安 全例会会议纪要; 2.抽查最近1个月单店周例会会 议纪要; 3.检查安全考核有效性和责任落 位。 4.区域公司监督 与考核 1.有效落实总部的安全管控要求; 2.区域总经理按规定组织监督检查; 3.对单店有按期检查与考核; 4.对重大问题责任人有追究; 5.按时组织各类安全会议。 1.抽查最近3个月内区域公司安 全例会会议记录; 2.抽查最近3个月内区域公司对 单店的检查记录; 3、检查区域公司安全监督责任 的履行。 17.销 售型物 业 1.独立物业消防 管理制度 1.制度健全,责任清晰,及时更新; 2.安全组织架构完整,人员配备齐全 ; 3.消防档案管理规范; 4.其他。 1.检查管理处组织架构、制度及 文件档案完备性和有效性; 2.检查重点部位台账中配电室、 强弱电井、设备机房、消防通道 及外街餐饮商户的数量及分布; 3.确保消防设备设施、配电室、 强弱电井、设备机房、消防通道 、外街餐饮商户及屋面在检查范 围之内 4.检查抽样应分布在地下停车场 、写字楼、公寓、室外步行街及 底商等区域,不得集中在一个区 域内: 5.确保消防控制室、消防泵房、 配电室必检,其他消防设施设备 、强弱电井、机房、消防通道、 装修施工现场、外街餐饮商户及 屋面等区域,抽样检查不少于2 处。 2.消防设备设施 及机房管理 1.定期巡检; 2.安全问题及时处置; 3.未能及时整改问题有整改方案并及 时上报; 4.消防水系统、报警系统正常。 3.安全用电 1.桥架完整,电线穿管,配线箱温度 正常; 2.巡检记录完整符合要求; 3.其他。 16.安 全监督 与考核 4.室外步行街及 底商管理 1.定期巡检; 2.安全问题及时处置; 3.未能及时整改问题有整改方案并及 时上报; 备注:详细标准参照大商业安全管控 标准。 5.消防通道及安 全指示标识 1.定期巡检; 2.安全问题及时处置; 3.未能及时整改问题有整改方案并及 时上报。 6.施工现场 1.定期巡检; 2.安全问题及时处置; 3.未能及时整改问题有整改方案并及 时上报; 备注:详细标准参照大商业安全管控 标准。 17.销 售型物 业 1.检查管理处组织架构、制度及 文件档案完备性和有效性; 2.检查重点部位台账中配电室、 强弱电井、设备机房、消防通道 及外街餐饮商户的数量及分布; 3.确保消防设备设施、配电室、 强弱电井、设备机房、消防通道 、外街餐饮商户及屋面在检查范 围之内 4.检查抽样应分布在地下停车场 、写字楼、公寓、室外步行街及 底商等区域,不得集中在一个区 域内: 5.确保消防控制室、消防泵房、 配电室必检,其他消防设施设备 、强弱电井、机房、消防通道、 装修施工现场、外街餐饮商户及 屋面等区域,抽样检查不少于2 处。 表表1 1::考考评评 - - 总总体体保保障障 考评项目: 归属 范围 工作 项目 内容工作重点及标准工作成果反馈/报告扣分扣分项说明检查方法及评分规则-内业 总总体体 保保障障 管管理理 体体系系 建建设设 管管理理策策划划评评估估 与与修修订订 对对现现有有操操作作手手册册依依据据项项目目实实际际 运运行行情情况况进进行行评评估估,,每每年年度度进进 行行修修订订,,报报区区域域公公司司审审批批后后向向 总总部部管管理理中中心心商商业业物物业业部部备备案案 《《 万万达达广广场场 商商业业物物业业操操作作 手手册册》》 完完成成后后向向商商管管 总总部部管管理理中中心心 商商业业物物业业部部报报 备备 1 1、、检检查查操操作作手手册册文文件件是是否否完完整整,,不不完完整整扣扣5 5分分;; 2 2、、检检查查是是否否对对操操作作手手册册进进行行年年度度评评估估,,未未做做评评估估扣扣1 1分分;; 3 3、、检检查查评评估估报报告告是是否否需需要要对对操操作作手手册册进进行行修修订订,,未未修修订订扣扣1 1分分;; 4 4、、未未建建立立操操作作手手册册台台帐帐扣扣1 1分分。。 培培训训 管管理理 商商业业物物业业部部业业 务务培培训训管管理理 1 1、、制制定定((半半))年年度度培培训训计计划划,, 实实施施,,培培训训有有考考评评;; 2 2、、有有完完整整的的培培训训记记录录。。 《《半半年年度度培培训训 计计划划》》 完完成成后后由由区区域域 公公司司报报商商管管总总 部部管管理理中中心心商商 业业物物业业部部 1 1、、查查阅阅《《半半年年度度培培训训计计划划》》,,无无培培训训计计划划、、记记录录情情况况扣扣5 5分分;; 2 2、、依依据据培培训训计计划划抽抽查查两两次次培培训训实实施施记记录录表表,,不不完完整整的的每每例例扣扣0.50.5分分;; 3 3、、抽抽查查2 2名名员员工工课课题题培培训训情情况况,,员员工工不不能能掌掌握握培培训训内内容容的的扣扣1 1分分。。 计计划划 及及实实 施施管管 理理 计计划划及及实实施施管管 理理 1 1、、物物业业副副总总组组织织每每周周开开展展部部门门 周周例例会会,,管管理理人人员员参参会会;; 2 2、、每每周周进进行行重重点点计计划划工工作作安安排排 ,,对对发发现现问问题题进进行行整整改改布布置置,, 检检查查上上周周工工作作安安排排完完成成情情况况。。 《《周周例例会会纪纪要要 》》 相相关关记记录录形形成成 后后存存档档备备查查 抽抽查查2 2份份会会议议纪纪要要资资料料。。 1 1、、物物业业副副总总((经经理理))不不组组织织、、不不参参加加周周例例会会扣扣3 3分分;; 2 2、、无无会会议议纪纪要要扣扣2 2分分,,会会议议纪纪要要内内容容明明显显缺缺失失扣扣1 1分分。。 合合同同 管管理理 物物业业部部相相关关所所 有有合合同同管管理理 1 1、、应应建建立立合合同同台台帐帐;; 2 2、、原原件件((复复印印件件))保保存存完完整整;; 3 3、、有有相相关关借借阅阅记记录录。。 《《合合同同台台帐帐》》 相相关关记记录录形形成成 后后存存档档备备查查 1 1、、未未建建立立合合同同台台帐帐、、未未及及时时更更新新扣扣2 2分分 2 2、、原原件件((复复印印件件))保保存存不不完完整整扣扣1 1分分 物物资资 管管理理 物物业业部部所所有有物物 资资的的管管理理 1 1、、应应建建立立物物资资台台帐帐,,包包括括安安防防 物物资资、、消消防防应应急急物物资资、、灭灭火火器器 材材、、交交通通管管理理设设施施、、劳劳保保用用品品 等等;; 2 2、、对对物物资资实实施施领领用用登登记记、、定定期期 每每月月进进行行核核查查、、维维修修、、补补充充,, 保保证证完完好好。。 《《物物资资台台帐帐》》 相相关关记记录录形形成成 后后存存档档备备查查 1 1、、无无物物资资台台帐帐扣扣2 2分分;; 2 2、、物物资资无无领领用用登登记记、、无无月月度度核核查查记记录录任任何何一一项项情情况况扣扣1 1分分;; 3 3、、物物资资台台帐帐中中未未见见铁铁马马、、消消防防应应急急物物资资、、灭灭火火器器中中任任何何一一项项扣扣1 1分分。。 检查人(签名):受检单位负责人(签名): 表表2 2::考考评评 - - 环环境境管管理理 考评项目: 归归属属 范范围围 工工作作 项项目目 内内容容工工作作重重点点及及标标准准工工作作成成果果反反馈馈/ /报报告告扣扣分分扣扣分分项项说说明明检检查查方方法法及及评评分分规规则则 环境 管理 石材 养护 石材 养护 计划 1、依据合同制定年、月度石材养护实 施计划 2、按计划实施石材养护完成相关记录 《石材年度 、月度养护 计划》 年度计划上报 商管总部管理 中心商业物业 部 内内业业检检查查:: 1、检查是否有完善的年、月度计划,未按要求制定计划扣1分 2、抽查2份《保洁工作日报表》(石材养护部分),未按计划实施的扣1分 现场 实施 及效 果 地面平均光度达到石材养护合同要求 现现场场检检查查:: 分别测量高磨损区、重油污区、低污染区,各2个20平方米范围内的石材光亮度,每 个范围内任选5个点(按周报表指定的区域) 1、现场检查所有点位的平均光亮度未达到标准,此项扣10分; 2、现场检查单点光亮度低于合同约定的最低标准,每项扣1分; 3、检查区域内石材地面出现超过0.5平方米水斑、锈斑、油斑等每处扣0.5分 日常 保洁 管理 人员 及设 备管 理 1、依据合同编制人数,编制人员统计 表 2、需制定保洁岗位设置表(配图) 3、依据合同设备要求,制定设备清单 《现场人员 基本情况统 计表》 《保洁岗位 设置表》 完成后存档备 查 内内业业检检查查:: 1、检查《现场人员基本情况统计表》,未编制扣0.5分 2、检查保洁岗位设置表(配图),未编制扣0.5分 3、检查设备清单,未编制扣0.5分 保洁 工作 计划 1、依据合同制定年、月度日保实施计 划 2、按计划实施日保完成相关记录 《保洁年度 、月度工作 计划》 年度计划上报 商管总部商业 物业部 内内业业检检查查:: 1、检查是否有完善的年、月度计划,未按要求制定计划口1分 2、抽查2份《保洁工作日报表》(日保部分),未按计划实施的扣1分 出勤 情况 1、日常保洁出勤记录 2、现场出勤情况 《保洁员分 工及排班表 》 完成后存档备 查 内内业业检检查查:: 抽查3份日常保洁出勤记录,没有记录扣1分,记录不完整扣0.5分 现现场场检检查查:: 现场抽检保洁出勤情况,低于岗位设置人数不符扣1分 保洁 巡视 1、按照指引、手册进行巡视,相关记 录齐全 2、发现问题应有整改措施,记录齐全 《保洁日检 表》、《整 改通知单》 完成后存档备 查 内内业业检检查查:: 1、检查完整月的《保洁日检表》,记录不齐全的扣2分 2、抽查3份《保洁日检表》,未按记录填写《整改通知单》的扣1分 内场 保洁 按照保洁工作标准,内场达到保洁作 业质量标准并能正常维护保持。 现现场场检检查查:: 抽查室内步行街公共区域卫生情况,包括检查所经区域的高空、地面、标示、消防栓 箱、墙面、玻璃、扶手、电梯、消防通道等,抽查至少两个卫生间。不达标处每处扣 0.3分 外场 保洁 按照保洁工作标准,外场达到保洁作 业质量标准并能正常维护保持。 现现场场检检查查:: 抽查外广场区域卫生情况,包括检查所经区域的地面、外立面、配套的设施设备卫生 。不达标处每处扣0.3分 停车 场保 洁 按照保洁工作标准,外场达到保洁作 业质量标准并能正常维护保持。 现现场场检检查查:: 抽查停车场两个车场分区卫生情况,包括检查所经区域的地面、立面、配套的设施设 备卫生。不达标处每处扣0.3分 表表2 2::考考评评 - - 环环境境管管理理 考评项目: 归归属属 范范围围 工工作作 项项目目 内内容容工工作作重重点点及及标标准准工工作作成成果果反反馈馈/ /报报告告扣扣分分扣扣分分项项说说明明检检查查方方法法及及评评分分规规则则 垃圾 管理 垃圾 收集 1、是否建立《垃圾收集及清运方案》 (路线、时间等) 2、重点关注垃圾收集及清运的实施情 况 《垃圾收集 清运方案》 完成后存档备 查 内内业业检检查查:: 1、检查是否建立《垃圾收集清运方案》未建立的扣0.5分 2、方案中未约定垃圾清运路线、时间及禁止行为的扣0.5分 现现场场检检查查:: 检查中发现未按方案要求进行垃圾清运的每例扣0.5分 垃圾 外运 1、是否建立垃圾外运管理相关规定 2、是否依据规定实施垃圾外运工作 内内场场检检查查:: 1、检查是否建立垃圾外运相关管理规定,未建立的扣0.5分 2、方案中未约定垃圾外运路线、时间及禁止行为的扣0.5分 现现场场检检查查:: 检查中发现未按方案要求进行垃圾外运的每例扣0.5分 垃圾 房管 理 按照操作手册要求进行垃圾房的管理 《垃圾房管 理规范》 完成后存档备 查 现现场场检检查查:: 检查压缩(湿)垃圾房,主力店(大歌星)垃圾房,抽查2间干垃圾房 垃圾房有明显异味、垃圾洒溢、积水、工具乱堆放等不符合垃圾房管理标准的每处扣 0.5分 消杀 管理 消杀 计划 按照消杀合同要求,形成消杀工作计 划,按计划实施消杀。 《消杀工作 计划》 相关记录形成 后存档备查 现现场场检检查查:: 抽查3处消杀药品投放点位,消杀投放点位无警示标识、药品名称、有效日期的每处 扣0.5分 绿植 租摆 和绿 化养 护 绿化 养护 按操作手册绿化养护标准对外广场绿 化进行养护 现现场场检检查查:: 对外围绿化抽查2处20平方米以上区域,超过20%死苗或单株乔木死亡,每发现一处扣 0.5分 绿化 租摆 完善《绿化租摆方案》,按照方案及 操作手册要求对外包方进行检查并保 证效果。 《绿化租摆 方案》 相关记录形成 后存档备查 现现场场检检查查:: 抽查3处绿化租摆点位,超过10%枯叶、浮尘、杂草、污渍情况的每处扣0.5分 检查人(签名):受检单位负责人(签名): 环境 管理 表表3 3::考考评评 - - 安安全全及及消消防防管管理理 考评项目: 归归属属 范范围围 工工作作 项项目目 内内容容工工作作重重点点及及标标准准工工作作成成果果反反馈馈/ /报报告告扣扣分分扣扣分分项项说说明明检检查查方方法法及及评评分分规规则则 安全 管理 外场 管理 安全-楼顶安全 管理 1、是否对楼顶进行定期巡查,记录是 否齐全; 2、是否实施封闭式管理,是否建立出 入登记制度 《巡查记录 表》 内内业业检检查查:: 抽查3份巡查记录,不完善,领班、主管未检查审核的每处扣0.3分 现现场场检检查查:: 检查楼顶有杂物堆放、闲杂人员逗留、设备损坏等情况,每处扣0.5分 安全-外围广场 安全管理 1、需制定商管员排班岗位设置表; 2、保证外围广场安全秩序; 《人员排班 及岗位设置 表》 《巡查记录 表》 内内业业检检查查:: 检查《人员排班及岗位设置表》(配图),未编制、岗位安排存在管控区域盲点的扣1分 现现场场检检查查:: 现场抽查2个岗位及负责区域的管控情况 1、人员脱岗每人次扣0.5分; 2、外围是否有有效外围出现随意停放的(非)机动车、拾荒人员、摊贩及未经许可的宣传广 告无人控制的每例扣0.1分; 3、外场公共设施损坏且无报修记录的扣0.2分; 大型 活动 安全 评估 大型活动安全评 估 1、 大型活动是否按照集团要求进行申 报审批; 2、制定大型活动安全管控方案; 3、制定突发事件处理预案 4、保证活动现场安全秩序 《大型活动 安保方案》 相关记录形 成后存档备 查 内内业业检检查查:: 1、大型活动未按照集团要求进行申
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本文标题:商业物业管理营运期项目现场考评指引及标准(2012版)
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