九江柴桑名城策划案方案.doc

刖Ui 第一部分项1-1市场分析 一、九江概述 二、九江房地产市场综述 三、九江厉地产市场前景预测 笫二部分项目综合素质 一、项目概况 二、项Id资源审视 三、项目SWOT分析 四、项目开发战略思考 笫三部分项目定位与主题 一、项目诉求点整合提炼 二、项kl定位 三、主题定位 四、主题支持 五、主题在营销中的运用原则 第四部分组团名建议 第五部分项11产品建议 一、建筑风格建议 二、建筑色彩建议 三、住区细部规划建议 四、景观规划建议 五、路网系统建议 六、戶型建议 七、列能化系统建议 八、公建配套建议 九、园区物业服务建议 十、商铺开发实施建议 十一、二期规划初步建议 第六部分 项目销售推案 一、总体销售策略 二、销售时机把握 三、销售推广原则 四、销售推广目标 五、目标消费群锁定 六、价格策略 七、营销活动策划 八、销售现场包装 九、售楼培训 笫七部分项目传播推案 一、广告推广策略 二、阶段推广主题拟定 三、媒体投放及费用预算 I丿q、形象宣传包装 结束语 附录 新湖柴桑名城2005年年度广告计划及预算 新湖・柴桑名城一期广告策划进度表 、八 刖 ［善战者，决胜于未战Z前］全程行销整合推广是从房地产项II开发前期入手，其成效直接影响到 投资项日的市场成败，市场价值实现。我司通过对九江市的经济、文化、房地产市场特征的充分调查 与分析，以及项目现状的细致考究，周边楼盘的缜密调研，目标客户行为特征的准确把握基础之上， 并努力从最人限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发，制定出［开源节流、品 牌销售、整合推广、过程致胜］的整体【行销整合推广方案】，以期迅速完成本案的销售工作，力争 公司经济效益和社会效益最大化。 木案全程策划将注重对市场变化、环境变化及营销过程的把握，尊重房地产市场的商业规律，通 过策划传播与销售推广两人实战内容的完善纟H.合，达到最优的营销业绩，实现整体营销，从而创出品 牌效应，确保企业长远利益。 说明 根据公司计划，本项目一区地块启动在即。鉴于项目总规特别是一区规划目前已定案，为配合项 目快速启动需要，充分挖掘项目优势，发挥策划功效，经与开发商协商，我部将于本月先期提交本新 湖柴桑名城行销整合推广方案报告，相关市场调查报告将于下月随后提交，以供新远公司在今后 几区规划中参考使用。 第一部分项冃市场分析 一、九江概述 1、概况九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口Z。辖九县、 一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总 而积1.88万平方公里，人口 450万，其中市区规划而积118平方公里，建成区而积48. 4平方公里， 市区人口 51万人。 2、交通九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位。京九、武九（至 武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景徳镇）等五条铁路干线在此交 汇；公路有105国道（北京-珠海）、316国道（福州-兰州）过境,昌九高速公路,九景高速公路等；长 江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。 3、历史文化九江是一座历史悠久的文化名城。口秦代立郡以來，至今已有2200多年的历史。 九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家 乡儿女，而FL也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文冃擘，他们给九江留下了 不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级 风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城由。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地 40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“壯界文化景观”，列入世界遗产名 录。 4、经济发展据统计2004年全年实现国民生产总值3 5 6.7 6亿元，増长1 5.2,增幅为近 十年来最高，比全省平均水平高2个白分点；在今后儿年内国内生产总值将继续保持年均12以上的 增长率，政府预计到2008年，实现GDP 600亿元，财政收入60亿元。 5、生活水平2004年城市居民町支配收入为7820元，同期增长1 0.8,政府预测年均增长 率保持在8水平，预计到2008年城市居民可支配收入为10370元。相当长江三角洲二线城市三年前 的水平。 二、九江启地产市场综述 1、九江城市发展总体规划 围绕建设现代化大城市的目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。 一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、廿棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒 店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威人道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为 九江城山化进程快速发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了 “环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。 rh于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在 新一轮城市总体规划小明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（廿棠湖南门湖一一八里湖）Z间 再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市 中心地带有望逐步形成并完善。 2、九江龙市现状 ⑴概况目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为滉阳区、庐山区、九江 开发区三大板块。溜阳区房地产投资目前主要集小在市中心沿湖-带和滨江沿长江一带，由于老城区 土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主；庐山区房地产投资11前主要沿长蛀大道两侧呈带 状分布，开发区方地产投资Id前主要集中在九龙街一带，这二个地区开发量较人，以多层、小高层普 通住宅为主。 ⑵住宅价格物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力 的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个 层次 老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配 套成熟。销售均价2000元/平方米以上； 长虹大道两侧。由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近 年来成为开发热点，生活配套口趋成熟。销售均价17001900元/平方米； 九龙街开发区一带。随着九江城市西扔，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将 成为今厉九江发展的主力区域。但现在区域内配套设施询不完善，人气有待结聚。销售均价 15001700元/平方米。 ⑶住宅品质住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居 住产品品质，其内容包括社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等 等。而九江市kl前的居民住宅人多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品木身缺乏 合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。 3、九江龙地产市场分析 根据整个房地产市场态势以及楼市调查资料，可以分析得出以下结论 （1）随着城市化进程的推进，近几年来九江房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高, 已建成的居住小区多为项日面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。而随着 九江经济的快速发展，人民生活水平H益提髙，广人居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、 便利性及优美的环境、陆好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。但综观九江房地产市 场，目前并没有出现能够真止刺激居民二次置业的高品质住宅，这也是制约九江楼市发展的一大重要 因素。 （2）随着九江新一轮城市总体规划的发展布局进一步明朗，各个有较人实力的开发公司纷纷将 眼光瞄准城西板块，步红花园、宜家居小区、维也纳春天、河畔花园等多个住宅小区己建成，而且销 售情况都不错。可以说在新一轮城市规划背呆下，众多开发商和广大W民纷纷看好城西板块，使得这 一区域极具升值潜力。 （3）目前九江房地产开发商已开始重视楼盘的整体规划，诸如东盟城中城、维也纳春天、河畔 花园以及在建的新贵府邸等在规划上、配套上、园区景观绿化上等方面都具有了初步的意识，但整体 而言，还缺乏好的建筑设计和好的景观环境，不论在档次上还是规模上，与东部发达地区及省会南昌 尚存在较大的差距，九江房地产市场目前仍然缺乏真止的高档楼盘。 （4）本项目若能在产品创新、品质提升、服务优化以及价格策略的1E确定位上取胜的话，将会 成为引领九江房地产市场提升品质、健康发展的排头兵。因此本案的关键就是尊重市场、丰富自身功 能，整介与项日有关的各种要索，追求产品供给----需求的完善性，使项kl达到预期的市场期望值。 三、九江房地产市场前呆预测 就九江市现状而言，经济发展与东部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应 冇的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测 九江市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。 ⑴房地产市场继续保持旺盛需求 从市场需求弹性分析，目前九江市城镇居民住厉口有率己达到70以上，大部分城镇居民己经通 过房改或购买商品房拥有一套住宅，今后改善住房条件或购买笫二套住房投资将是需求的重耍來源。 根据九江市政府最新规划预测，到2020年，九江中心城区合理人口规划将为125万人，九江每年平 均新增人口 4. 5力，以2002年人均居住面积17点测算，今后九江每年至少将平均新增住房需求76. 5 万|『，市场需求旺盛。 ⑵楼市房价仍将稳步攀升 根据九江市有关部门统计，至2004年6月底，九江市共完成房地产投资4. 88亿元，比上年同期 增长1.8。其中住宅投资2. 97亿元，比上年同期增长5.0。商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升, 上半年商品房屋销售额2. 48亿元，增长23.1,平均销售单价1408元/平方米，比上年同期增加了 399元，增长43. 9o进入2005年,在销量保持稳定增势的前提下,九江市区房产品均价已从2000 年的900元/nf涨至1600元/nf,但此价格与咫尺之隔的南昌相比，却仍有千余元的差价，山此，可以 预测九江房价仍有较大的增长空间。 第二部分项Id综介索质 一、项目概况 1、案名新湖・柴桑名城 2、概况新湖柴桑名城位于九江市城西开发区内，西起长江大道，东至九龙街，北为规划城 市道路，南与八里湖运河相望,开发占地面积为953亩，总投资20亿元,规划人口 2. 3万余人。 规划区内地势较为平坦，并具有便捷的对外交通条件。规划建有多层、小高层、高层、别墅、大 型商场及商铺等多种物业形态。建成厉的柴桑久城将是九江地区规模最人的人文生态景观型高询住宅 社区。大手笔的规划，低建筑密度，聘请世界知名品牌景观坏境设计，完善的休闲设施，创造出怡人 的、“公园化”的小区内部环境，营造牛态化，口然化，高品位的新牛活典范。同时规划设置幼儿园 二所，九年一贯制中小学一所，为小区家庭子女提供优越齐备的教育配套。 3、规划指标总规划用地63. 57公顷；总建筑面积95. 36力平方米；综合容积率1.5；建 筑密度23. 02；绿化率40.35；总八数7091 /；停车率40.7；机动车位2886个；公建设 施总建筑面积10. 18万平方米。 二、项目资源审视 1、环境资源 区域位置本项目地处九江新一轮规划“两湖一江”新九江的中心，属于一类居住中心区块, 是未來城市的核心地段。 口然环境本项目区块地势平整，视野开阔，东眺南门湖，西望八里湖，止面悠然见庐山， 实属难得的风水宝地。 交通资源木项Id东临九江的第三条商业大道九龙街，西挨贯通昌九高速公路的城市南北 主T道长江人道，交通十分便捷。 人文历史八里湖一带是古柴桑的发源地，蕴含着丰富的人文历史文化，只耍我们细加挖 掘，就可营造出富有文化和历史底蕴的楼盘形彖。 商业氛围本项目紧靠已经成熟的商业大街一一十里大道与九龙街，同时项H内部将建西 五路和新城屮路两条商业街，并在两条路的I字交叉口设立商业屮心广场，加之该区块是未来城市的 核心，未来人居稠密，商贸气氛将十分浓厚。 教育资源本项目按规划将配套九年一贯制中小学一所及幼儿园二所，周边尚有九江综合 高级中学、九江职业大学、九江六中等多所学校，为园区提供了良好的教育资源和文化氛围。 升值潜力城市西扩是九江城市化发展的总体趋势，本项目位于未来城市小心区域，城市 配套将迅速完善，这一带将成为集商业、休闲、居住为一体的高尚城市屮心社区，极具升值潜力。 2、项11木身资源 项目案名本项FI西靠八里湖，是古柴桑的发源地，有着丰厚的文化底蕴。“柴桑名城”这 一案名是对古柴桑历史文化的诠释打演绎，案名将古柴桑文化为九江的名山、名江、名湖等口然资源 冇机结合，使得项目独具历史文化内涵和传统人文精神。 开发规模总规划用地63.57公顷，规划总建筑而积约95力平方米，是kl前九江占地面积 与开发规模最人的项口。 规划设计项目聘请泛太平洋设计与发展有限公司加拿大担纲规划设计、浙江城建设计 研究院拒任建筑设计，并聘请境外著名景观设计公司担任园区的环境设计，从而保证了项目的一流品 质。 物业形态木项11规划建有多层公寓、小高层、高层、排屋等多种物业形态，多元化的产品 结构必将适合不同消费者的需求，同时高低错落、疏密相间、不同形态的建筑既丰富了园区的天际线, 又使小区显得和谐宜人。 户型设计在户型上表现多种平层、跃层、错层形态，并在景观、采光、通风等方面充分实 现每家每户的均好性，户型面积从八、九十平方米至两百平方米不等，可充分满足不同层次人士的居 住需求。 园区配套小区内设有中小学校、幼儿园、高尚会所、体育娱乐设施，并配备智能化弱电系 统，是九江住宅项目中设施配套最为高尚的住区。 三、SWOT分析 1、优势Strengths 本项口地处新城市中心黄金地块，城M配套将进一步完善，随着城审化进程的发展，这里将 成为一个集休闲、娱乐、商业、居住为一休的新型中央社区。 本项目靠近牛态大湖八里湖，口然牛态环境优越，并耳老城区相依相融，是九江新城市中心 一块极佳的人居胜地。 木项kl为九江最人的住宅项日，因此在规划、景观、建筑、配套等方面极易形成高档尊贵的 楼盘形象，再加上著乳设计公司加盟，楼盘的品质性得以更高的升华。 本项目西靠八里湖，是古柴桑的发源地，有着丰厚的文化底蕴，项冃案名又将古柴桑文化与 九江的名山、名江、名湖等口然资源有机结合，使得项目独具历史文化内涵和传统人文精神。 2、劣势Weaknesses 由于本项kl所处地块属城市规划新区，开发建设还处于启动阶段，各种配套设施尚不完善， 因此，不论是商业氛【羽还是居住氛F同都尚未形成。 本项目相对其它项目规模大，开发周期长，周边有多个在建和规划建造的楼盘，都会对本项 目的销售产牛影响，对开发商产牛一定的压力。 本项目的南面紧挨八里湖运河，运河的堤岸较高，使得本项目地块给人一种低洼地的感觉。 3、机会Opportunities 近年来，九江市经济运行整体良好，发展快速，综合实力明显增强，显现出在江西率先崛起 的良好势头。目前，城市居民可支配收入年均增长率保持在8,其中用于居住消费占到17. 2o 受南昌、武汉等周边邻近城市房地产价格上涨的影响，部分市民心理压力增大，保守态度有 所改观，购房活跃。同时从九江目前的房市价格来看，相对于周边地区来说，还冇较大的上涨空间， 吸引投资是非常自然的事。 九江城M总体发展向西拓展，本项目区域将成为未来城市的中心地带，区域内多个住宅项口 的开发，将在几年内带动人气迅速攀升，消费者能形成理想的购买心理。 据我司市调所知，目前九江的房产开发总量尚不人，特别是规划起点高、配套完善、景观好 的高档住宅区市场原则上供小于求，在建的小区普遍存在开发规模小、规划不够科学、建筑单体设计 较差等问题，这预示着木项kl将有良好的市场销售前景。 本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是九江房地产审场上一流的，这将对九江 的消费者产生较大的吸引力。 4、风险Threat 随着九江城市化进程步伐的加快，特別是八里湖新区的大面积开发，一方面可以提高城市品味, 带动市场需求，但另一方面，由于政府开发资金有限，极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此 必定会增加十地投放量，给市场带来一定圧力。 本项目所在的区域中在建或规划中的项目不少，另外尚有毗邻的1400亩土地待挂牌，这些 都会给本项目产牛直接的冲击。 目前九江的房地产开发档次低，投入成本少，因此普遍价格偏低，而本项目开发规模大，周 期长，品质高，所以项H投入成木较高，销售价格可能会创九江楼市新高。 卩q、项目开发战略性思考 1、项目开发战略与城市规划发展 房地产开发与城市建设规划紧密关联，由于本案位于九江市规划中的新城区，地块尚不够成熟完 善，如何协调好城市规划与房地产开发的关系，对本案有着积极而重要的意义。 九江老城区由于人口密度过高，交通、环境压力过人，致使城山品位一直难以提升，目前，市政 府关于“围绕八里湖，发展新九江”的新一轮城市规划已正式定型，以长江大道为城市中心主干道的 新城区规划将逐步取代以潺阳路为中心的老城区规划。本项目止处于长江大道旁，是新城区的中心地 带，作为未来新城区的核心，本项目在地理位置上冇着积极而明显的战略意义，因此本地块的开发战 略应做到“高屋建飯”，在城市规划的人方向中寻求更合理的发展定位。 我们的总体指导思路 ⑴本项目开发需要紧密结合九江未来城市的发展规划 ⑵通过对本地块的开发加速和带动九江市的城市化进程 2、资源有效整介与项日价值提升 基于本案的战略性思考，地块价值的提升应做到资源的髙度整合 1 “新湖房产”品牌优势的有效利用 □前，九江的房地产开发企业虽然多但人多力量单薄，真正有项日在手有实力自主经营开发的不 太多。而新湖集团本着“建房产、建环境、建文化、建精神”的“四建”开发思路，在浙江、上海、 辽宁、安徽、江苏、山东等省市开发建设总面积己达500多万平方米，在国内己建树起较高的品牌价 值。基于此，我司认为可以以此为契机，发挥“新湖房产”品牌的连锁效应，结合后期市场运作，通 过政府行为推广以及媒体的宣传，从而达到以较强的品牌优势和影响力带动本地块的开发。 2 “人盘”规模优势的有效发挥 一直以来九江地产多为粗放式的开发和经营，从而形成在城区见缝插针式地开发散居的格局，真 止的地产大盘和板块概念述未得到充分的体现。鉴于此，我司认为凭借总建筑面积95.36万平方米的 规模优势，通过前期造势，本项目完全可一举树立大盘地位，刷新九江居民的住宅消费观念，在当地 产生极强的影响力与感染力，大量吸引潜在客户群。 ⑶环八里湖开发优势的有效影响 针对九江政府“环绕八里湖，发展新九江”开发战略的明确实施，贵司可有效利用政府资源，优 化投资坏境，增强市民对新城区的认同，同时极力争取政府有力配合，对于新城区的规划，出台相应 的优惠政策和具体措施，來吸引商客的投资；坚持规划先行，不断强化规范的调控引导作用，并通对 対新城区进行科学的功能划分和风格设计，增强新城区的吸纳功能和承载能力，引导广大市民积极参 与城市规划，通过媒体公示、规划展览等方式，使市民广泛关注新城区，提升受众的关注度。 ⑷九江历史文化内涵的有效挖掘 目询，九江市内旅游资源丰富，拥有沼阳楼、烟水亭等著名古迹名胜。但由于没有有效利用宣传, 致使九江市内旅游不呆气。故此，根据九江市政府大力发展旅游事业的新思路，对充分利用本项目规 划优势，打造成类似桂林阳朔西街的旅游名街，利用其独特性，形成九江标志性窗口，从而带动九江 旅游市场的发展。（详见产品建议） ⑸周边柴桑人市场的有效利用 离本案较近的柴桑人l]j场是是继江西省会南昌洪城人M场厉赣北规模最人、设计最先进的综合人 市场，为九江市政府重点建设项冃。其功能尚未得到有效发挥，目前人流量不大、人气不足，招商有 待加强。但柴桑大市场作为九江市重点扶持的后备大市场，具有聚积人气的优势，在后期通过政府行 为加以推广，扩大广场的影响力，在良好的形象带动下，以点辐射面，带动周边的发展和形象价值的 提升。 ⑹住区内教育亮点的有效营造 根据政府要求，本地块将规划建设一所九年一贯制中小学和二所幼儿园。针对九江目前缺少一流 名校之机遇，应充分利用教育资源，打响文化牌。 3、木案启动成功的关键因素 由于目询项日地块周边的M场氛围不浓，M场价值不明显，造成城市西部与东部发展的明显差异 化。特别是山于城市西部地区的不成熟性，开发居住区和商业物业存在着一定的市场风险，但也应看 IB,项目地块的市场潜力仍有着较大的培育空间。因此，如何有效聚枳人气与合理规划开发地块，通 过利用教育资源、环境配套、物业、社区管理营造亮点，遵循“重磅投放，价格快走”策略在短时间 内快速启动项日，将是木案运作成功的关键。 第三部分 项冃定位与主题 一、项目诉求点整合捉炼 1、区域优势 △自然环境佳。本项kl西邻八里湖，南与世界著名历史文化遗产庐山举kl相望，项11恰处于 “一山、一水”围合之中，符合时代特征和全新的现代人居理念; △周边配套成熟。九江六中、九江综合高级中学、九江职业大学分别位于本项目半径内，规划中 的市行政中心及体育中心在项目西边不远处，随着这些市政设施的动工兴建，这些文化元素、教育元 素对社区整体人文环境的渗透和影响将较为积极； △区域发展环境非常乐观。环绕八里湖建设新九江，是完善城市组团结构发展的根木需要。环绕 八里湖周边地区，即柴桑组团，内含原柴桑新城、八里湖渡假村、高尔夫球场、昌河汽车工业园、沙 河综合工业园，其组团本身工业基础雄厚，是九江重耍经济支撑。根据九江城市总体规划功能布局， 应是环绕八里湖周边城区（柴桑组I才I）的城市中心区向西拓展的战略转移。本地块位于新区中心，新 区整体规划对本项目影响极大。 2、人文优势 △历史文脉九江历史悠久，有五千年文明史的山背文化在境内有人量遗存，在这一文化底蕴的 大背景下，本地块融合历史人文、民俗民风形成一个都市文明标志地带。 △城市资源未來市中心地段，交通便捷，配套成熟，项目周边依邻市政广场、体育中心、旅游 渡假名胜等，合力构筑九江规模最大的高尚人文社区。 3、潜在优势 △风水宝地本项目位于原古柴桑城遗址附近，处于长江与八里湖支流顺流环抱之中，符合地球 磁场规律，同时地势平坦，南望庐山，乃得风得水的传统风水宝地。 △名家之作本项目由上市公司新湖集团所属的房地产专业开发公司实力打造；加拿大泛太平洋 担任规划设计，浙江省城建设计研究院担纲建筑设计；境外著名景观设计公司和专业物业管理公司鼎 立参与，共同演绎九江迄今规模最人的人文生态型CLDo △名流配套标准篮球场、网球场、高尔夫模拟场、游泳池、精品商廊、40.7的车库配备，给 业主带来名流的生活环境。 二、项目定位 1、开发定位“九江第一，江西一流，全国有影响” 2、产品定位超大型人文生态景观型中央居住区 3、定位阐述 生态，一般来说指生物在一定的自然环境下生存和发展的状态。人文生态，则是人们依据现有的 自然条件，按自己的审美品味和价值标准、展现独特的文化内涵而营造的和谐的生存环境。人文生态 是当代人类最先进的居住理念，核心是达到“天人合一”的理想境界。 新湖柴桑名城以“人文生态”为其核心开发理念，就是要挖掘九江千年的文化遗产，并以雕蜩、 碑刻等艺术作品为载体，冇机地融入新湖柴桑名城的自然景观屮，从而抢先利用这笔无形财富，提 升本产品的文化品位，满足住户的审美诉求、蕴涵更人的潜在价值。 新湖柴桑名城不仅要“创九江第一花园”，要做第一大，第一豪，第一高，更垂要的是要开创 一种全新的牛活模式。这种牛活模式告别了IH城的种种弊端，迎來一个崭新的都市牛活的净土。具体 体现在 居住中心化随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，在廿棠湖南门湖 八里湖之间，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善； 环境生态化聘请世界知名品牌景观环境设计公司设计，创造出怡人的、“公园化”的小区 内部环境，营造生态化，白然化，高品位的新生活典范； 社区人文化根据开发计划及九江历史人文典故，结合景观设计，精心打造本项目四个组团 及两条主干道，形成著名的雕塑文化长廊。建成后的新湖柴桑名城，将浓缩九江千年文化内涵； 家居智能化多媒体信息通讯与服务、社区安全防范系统等； 享受品质化便捷的对外交通条件，40.7 的车库配备，人型商场及商铺等多种物业形态， 完善的体育设施等，给业主带來名流的牛活环境； 教育超常化与国际名校联合办学，成立九江分校，引进中外优秀教师，将规划中的九年一 贯制中小学和幼儿园打造成一流的名校。 三、主题定位 本案通过对市场实际和市场规律的深度分析，以及对城市人文历史的深刻剖析，将产品价值与市 场价值、文化价值相互结介，从营销学和广告学的介度对产品进行独特定位。 1、推广主题语承载九江千古文脉演绎柴桑百世传奇 2、备选主题语典藏五千年的珍贵 3、主题内涵 ⑴九江是一座具有深厚历史文化底蕴的千年古城，从五千年前的山背文化开始，在这块土地上留 下了众多先贤们的文化活动遗迹，陶渊明、谢灵运、白居易、朱熹、苏轼、黃庭坚等的诗文流传千古, 脍炙人口的屮国文学瑰宝三国演义、水浒传中的人物故事也向人们诉说着九江的悠久文化。本 主题语的询-句承载了九江咋天的文明，提升了项日的人文品味； ⑵新湖集团是一家全国有影响的房地产开发公司，其房产开发始终贯穿着“文化创造价值，品牌 拓展未來”的理念。柴桑名城是新湖集I才I在九江的笫一个项目，又是九江目前规模最大的房地产项目， 打造“九江第一、江西一流”的品牌楼盘是九江市政府与新湖集团的共识。本主题语的后一句即传达 了缔造百年经典楼盘的信息。 ⑶本主题通过对九江历史文化概念和新湖开发理念的浓缩提炼，来提升产品的髙询尊贵形象，并 将产品从开发与营销层次提升对居住文化的高度理解，以及对城市文化的理解。 卩q、主题支持 1、木主题定位是对总案名的有效呼应 “柴桑名城”是对古柴桑的诠释，意在名山名水间建起一座真正的历史名城。该地块正处于古柴 桑城遗址附近，同地块相关的民间传奇故事、历史人文背戢，以及深厚的赣文化为大背景，共同构成 本项目文化传承的坚实人文基础。该主题从案名到品质、到内涵上将这一人文基础充分整合，意在从 内心深处唤醒人们对桃源生活的记忆。 2、木主题定位有先进的文化理念基础 新湖集团作为国内己有相当建树的房产开发企业，技术糟湛，实力雄厚，公司本着“文化创造价 值，品牌拓展未来”的先进文化理念，在全国各地打造了众多优良楼盘，塑造了新湖良好的企业形象。 本主题意在向九江市民展现开发商的绝对实力和开发商创TT年精品的雄心壮志。 3、本主题定位冇科学合理的理论依据 居住文化的价值取向以传统文化核心，传统人文在居民心理形成并表现出对传统生活习惯的依 赖。柴桑是九江的古称，由于悠久的历史文化因素，对于古柴桑，当地白姓历来有一份骄傲和神往之 心。“传承千古文脉，演绎fflll传奇”从深层次挖掘了本产品对传统居住文化的支持，在沿承历史精 髓的同时也把握了居住文化与传统文化的整合统一，符合开发定位。 4、本主题定位冇良好的开发前景 九江房地产市场日前还没有一个真正的CLD,即中央居住区。作为九江第一个千亩人盘，在规模 与气势上本案具有得天独厚的优势。可以说本案是针对口前九江不够完善不够成熟的地产市场的一次 先锋革命运动，具备犁造九江人居文明新里程碑的基本素质，这使该定位有着明显的开发背呆优势。 5、本主题定位有充分的品质支持 本项目由加拿大泛太平洋设计公司担任规划设计，由浙江城建设计硏究院担任建筑设计，由境外 著名景观设计公4担任景观设计，并由知名物业管理公司进行专业园区管理。高绿化率的居住环境、 多元化的建筑产品、高贵典雅的建筑风格、一流的园区配套、一流的物业管理使“柴桑名城”和“白 1比传奇”相吻合，衣现出该主题的合理性和独特性。 6、本主题定位有鲜明的推广价值 该主题一方面传递楼盘极具魅力的产品品质，提升楼盘整体品位，更深层次的是将房产品与传统 人居文化诉求联系在一起，以独具文化内涵的语言，融介市场特性与居住文化观念，侣导“建筑是永 恒的艺术”的丰富意义，从而将房地产产品从居家功能提升到对生活方式、生存空间、城山建设的多 个层面的高度。这在城帀文化中必将有个性化的传播意义和推广价值。 五、主题在营销中的运用原则 1、营销策略应重点诉求产品的文化传承意义和尊贵性原则，表现本案独一无二的传奇品质。 2、媒介传播上，注重推广对象的市场心理和文化素质，充分重视主题的层次递进感。 第I川部分组团策划定位 原规划中，本项目四组团分别命名为兰苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此类组团名风格特色不明显， 不能突显九江深厚的人文内涵，又与总案名缺乏内在统一性。故此，建议通过九江历史上的名人名作, 展示位于名山名水问这座名城的独特人文内涵。 一区组团名桃花苑 案名取口于晋代九江彭泽县令陶渊明桃花源记，着力表现一种理想的人居工活。 二区组I才I名琵琶苑 案名源于唐代大诗人白居易于九江任江州司马作的名篇琵琶行，着力表现古得阳独特的人文 内涵。 三区组团名白鹿苑 案名源口宋代大理学家朱熹在庐山立教授徒的口鹿洞书院，意在衣现九江深厚的文化底蕴。 四区组团名爱莲苑 案名得于宋代南康太守（今九江星子县）周敦颐爱莲说，意在表现九江“香远益清”的人文 亮节。 第讥部分项冃产品建议 根据泛太平洋设计与发展有限公司提供的项目总规划文本及浙江城建设计研究院提供的一区规 划文本，我司从便于营销的角度出发，提出以下几点建议 一、建筑风格建议 本项目的主题风格应该是融现代简约与江西民居的特有文化于一体，在体现时代特征的同时， 不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的简洁。体 现现代牛活快节奏、简约和实用，但又富有浓厚的人文底蕴。 二、建筑色彩建议 由于本项Id总体风格简洁、明快、乂富有人文内涵，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较 为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、典雅中不失文化气息。 建议颜色配合天然石块色彩的浅灰色或浅褚色。 三、住区细部建议 主入口小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。因本项H 分四期开发，除总主入口外，建议每个小区根据自身组团名设置自有的主入口，在保持自身特色的同 时乂与总体风格浑然一体。 单元入口单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及梏个小区的规划协 调，高度基本为一层半楼高，入口挑高处外立血用材建议以青石砖为主，与整体色彩保持和谐的基础 下又能体现建筑浓厚的人文色彩。 小高层底层架空建议小高层、高层底层架空，借古典园林的“穿廊”手法使小区绿地有更 多的借景和穿透感，形成的过渡空间同样使业主可用以休闲和观景，加强小区人性化色彩。 小区及庭院围墙小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可 考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的方柱。在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯耳小区 内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。 多层底搂的庭院在九江的气候条件下，我们希望建造一个凉快清爽的院落，建议院落围墙采用 透空的形式，可釆用木栅栏形式，颜色为棕黑色，在与建筑保持祭体色彩和谐的基础上乂能体现“采 菊东篱下”的人文理想与岁月的悠远。 公共照明系统公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。 建议路灯的设置高度分为年行道路灯和人行道路灯两种，分別按照不同的工程高度要求设计，造 型以古朴、简洁为主，小品灯希望根据不同的景观配介需要选用。 指示系统小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合V1系统的整体风格，还需配 合呆观主题。建议本案的指示系统以口然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统述可以考虑设 置在地面上，增加情趣。 外立面外立面的整体感觉要人性化，以中色系为主的淡雅简洁中应适当加一些局部亮色增 加视觉惊喜，同时应介理处理转介阳台，南北退台不能过于生硕，形成断层感，破坏建筑整体性。 朝向中国古人按风向方位定风的性质，认为西北风为折风，北风为人罢风，东北为小罢 风，西风为冲风，东风为尢风，都是对人不利的风。西南为谏风，南风为大弱风，东南为小弱风，均 対人有利，其中以东南、西南为最好。九江地处长江以南，属中、南亚热带，夏秋闷热成为主耍矛盾, 故应偏向东南或西南方向为好。 外墙建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配介感；低层为板岩；二层以 上采用髙档匀质而砖和髙级防水涂料的结合；东山墙是渗水的集中部位，在外墙防水工艺上需要多加 推敲。 电梯和楼梯电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些涉及九江历史文化的山水画、盆 景、雕塑等的艺术物件，增强艺术人文氛围。同时因电梯井机房会局部影响立面效果，建议釆用无机 房电梯。 窗建议厅、主卧室采用落地窗及低飘窗，便于观景；沿马路的房子采用双层玻璃，隔音效 果较好。 阳台与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上, 取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。同时结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地砖。 屋顶屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议平、坡、可居住斜屋顶空间相结介。 现浇结构的岸顶，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最人程度确保不漏水。 室外管道室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择 上慎重考虑。若是有特殊需耍，可采用带有保暖层的管道。 空调机位在综合考虑散热及与外立面保持和谐统一的基础上，建议在空调室外机外侧用金 属铝板做档板，并采用江西民居元索，做成“直根窗”形式，从而在传承江西民居精髓的同时能达到 美观效果。空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不 然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。 卩L|、景观规划建议 1、根据开发计划及九江历史人文典故，建议本项目分四个景观主题，同时也自然形成四个自成 体系的组团，而乂彼此在地形、主题物上有着内在联系。通过九江历史上的名人名作，结介景观设计 象征性地表现九江深厚的人文内涵。 桃花苑根据陶渊明桃花源记中“忽逢桃花林，夹岸数TT步，中无杂树，芳草鲜美，落英 缤纷，” 一句。主题表现陶渊明塑像，桃花源记铭文石碑，种植桃树林，着力表现一种“大隐于 世”的理想生活。 琵琶苑依据唐代大诗人白居易琵琶行中“潯阳江头夜送客，枫叶荻花秋瑟瑟”句。主题 表现白居易犁像，琵琶行铭文石碑，种植枫树林，营造一种古洱阳文化氛围。 口鹿苑据古诗记载，口鹿洞口青松虬劲，景观宜人，有诗云““流水松风吹不断，当年曾和 读书声”。主题表现为朱熹塑像，白鹿洞书院学规铭文石碑，利|植青松林，传达一种高风亮节的 文人情怀。 爱莲苑据周敦颐爱莲说中“晋陶渊明独爱菊;自李唐来,世人盛爱牡丹；予独爱莲Z出 淤