20141021-广发证券-房地产信托投资基金（reits）专题研究：走向成熟之路

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 70 专题研究 |房地产 2014 年 10 月 21 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 房地产信托投资基金（ REITS）专题研究走向成熟之路 Table_Aut horHorizontal 分析师 乐加栋 S0260513090001 分析师 郭 镇 S0260514080003 021-60750620 021-6075-0637 lejiadonggf.com.cn guozgf.com.cn Table_Summary 核心观点  走向成熟之路 中国房地产市场已经经历了近 30 年的发展。从最初的幼儿学步，到全国性的爆发式成长，再到今天的瓶颈初现，发展历史与其他国家的房地产市场相比来看，节奏较快。从我国目前的房地产市场特点来看，将逐步进入新的发展阶段， 央行 新政 提出了将积极稳妥开展房地产投资信托基金（ REITS）试点工作，以及 允许银行发行住房抵押贷款支持证券（ MBS以及其他专项金融债券支持居民购房贷款的发放全新的金融及资本证券化工具将会逐步推行，由此而产生的开发周转模式将使我国房地产市场逐步走向成熟。  新步伐需要新制度 对比美国、日本在 REITS 快速发展阶段的经济及房地产市场格局我们可以发现有相似的特点，整体社会经济增速进入平稳阶段，第三产业占比较高且快速上升，为商业物业发展提供前提基础，人均经济指标整体水平较高，人口结构及收入水平支持社会向后工业化消费型社会转型；房地产市场中住宅占比开始下降，商业地产获得较好的发展机遇，并且进入高增长阶段。此外，整个社会无风险收益率 较低， REITS 产品具备较强的吸引投资的能力；相关法律法规及税收优惠健全，为 REITS 的发展提供有效的支持。  商业地产发展的催化剂 目前阶段，住宅开发依旧是我国房地产市场的最主要的组成部分，商业地产的发展受到融资成本以及市场环境等多方面制约，收益率低回款期长，因此除了万达以及部分外资港资企业外，国内房企很少涉足该领域的开发建设。但 REITS 对于商业地产项目开发却具有极其重要的意义， 在有 REITS 的情况下，商业地产企业通过出售给