佛山顺德大良碧溪路综合项目前期研究策划报告（143页）

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1、顺德大良碧溪路综合项目前期研究策划 策划报告 项目概况 区位及规模本项目位于顺德大良东区 东与拟建的沃尔玛相邻 西临碧西路 南面为住宅小区 北临东乐路 用地面积12652平方米项目经济技术指标 研究目的 如何保证项目实现经济利益最大化 如何确定项目的总体发展方向 如何确定项目各功能定位 如何确定项目各功能的规模 研究范围及方法 Level2 研究途径实践研究 案例分析 试验法 现场勘查 本项目的研究范围涉及顺德中心城区 重点针对大良地区研究方法参照Blaxter sframework 以定性定量分析为主 结合文献研究和现场调查的研究方式 主要通过案例分析和现场勘查 采用访谈等方法收集和分析各类

2、信息和资料 Blaxter sframework Level3 研究方法文献研究 访谈 观察法 问卷调查 Level1 研究方式 定量或定性分析文书工作或现场调查 本项目选择的研究方法 Level1 研究方式 定性定量分析文书工作和现场调查 信息收集 Level2 研究途径 案例分析和现场勘查 Level3 研究方法 文献研究 访谈 问卷调查 技术思路 第一阶段宏观环境研究市场研究 第三阶段设计建议经济效益评价 第二阶段项目定位各功能规模确定 顺德宏观环境分析 7 1 写字楼市场研究 19 2 公寓市场研究 45 3 酒店市场研究 75 4 项目条件分析 79 5 项目SWOT分析 83 6

3、项目发展定位与相关案例 85 7 8 目录 产品总体构筑和规划关键点建议112 9 经济效益评价 131 顺德宏观环境分析 顺德近五年经济增长迅速 2006年成为中国首个产值超千亿的县级经济体 顺德区宏观经济走势分析 近五年GDP增长率均在15 以上 2008年GDP达1562亿元 资料来源 佛山市统计年鉴整理 DTZ戴德梁行 顺德区宏观经济走势分析 经济总量位列广东第五 在佛山占据重要地位 2008年顺德GDP在广东省位列广东第五 在佛山五区中位列第一 占据佛山GDP总量的1 32008年顺德人均GDP在广东省位列第十 在佛山仅次于南海位列第二 资料来源 佛山市统计年鉴整理 DTZ戴德梁行

4、顺德区宏观经济走势分析 顺德人均可支配收入持续增长 位列佛山各区之首顺德人均可支配收入持续增长 虽然近年增速有所回落 但仍高于佛山市平均水平 23494元 位居各区之首人均可支配收入的持续增长成为购买力的保障 加大对投资产品的需求 以第二产业为主 第三产业今年上半年迈上新台阶第二产业比重逐年提高 形成八大支柱产业 家电制造业 电子信息 机械装备 精细化工 纺织服装 医药保健 包装印刷 家具制造第二产业2008年比2004年增长了145 第三产业增长97 5 但比重逐年下降2009年上半年第三产业增长15 3 首次超过第二产业增速 顺德区产业结构 资料来源 佛山市统计年鉴整理 DTZ戴德梁行 顺

5、德第三产业发展 第三产业向高端转型 发展生产性服务业与生活性服务业为主的高端产业第三产业发展目标是 2008年至2020年 每年第三产业增加值平均增长20 2020年达到发达国家水平 并加快发展生产性服务业 提升生活性服务业 加强商贸 物流 金融和文化创意等现代服务业的招商 并大力引进人才 资料来源 佛山市统计年鉴整理 DTZ戴德梁行 顺德服务业 三步走 1 重点突破期 2008年 2011年 以生产服务业为重点 生活服务业为辅2 加速发展期 2012年 2016年 发展重心从注重量的扩张转向质与量并重3 全面发展期 2017年 2020年 从注重量的扩张向全面提升质量水平转变 顺德 三三三

6、产业发展战略 近五年外商直接投资额逐年增长 但增长率持续降低近年来顺德外商投资保持增长 但增长率下降严重 从04 05年近40 下降至08年的12 外商主要投资第二产业 其中制造业占第二产业投资额99 以上 顺德外商投资情况 资料来源 佛山市统计年鉴整理 DTZ戴德梁行 佛山市总体规划大良 容桂 伦教组团是佛山市总体规划确定的 2 5 城市空间发展模式中两个百万人口以上中心组团之一大良 容桂 伦教组团的定位包括 交通枢纽与物流中心高新技术为主导的制造业基地顺德区的政治 文化 教育与信息中心具有岭南滨水特色和较高品质的城市生活区 城市规划 城市规划 顺德中心城区总体规划顺德中心城区划分为四个功能

7、区 大良组团 重点建设高质量的住区和第三产业 西部适当发展一类工业用地新城区组团 建设大型公共设施和商务区 科研教育区和文体中心 东西两翼配套发展一类居住区 东部五沙建成集约化的涉外工业园区 容桂组团 高新技术产业发展基地之一 区域性物流集散中心和重要居住及商贸区伦教组团 发展一类工业和部分对水体 大气无污染的二类工业用地 是对外批发和市场贸易地区 大良组团 伦教组团 新城区组团 容桂组团 项目所在的大良组团以发展居住为主 而商务区集中在新城区组团 城市规划 本项目所在地 大良东区的规划东区规划为7 5万人的城市居住区 配套22350平方米的医疗卫生用地 及大于1500平方米的市场用地 东区发

8、展定位 城市社区发展的 新样本 时尚圈 目前顺德高尚住宅区的集中地商业圈 吉之岛 沃尔玛等大超市 碧溪路已成为商家必争之地文化圈 顺德优质学校的聚集地和文化新社区休闲生态圈 顺峰山公园和湿地公园 体育公园 东区控制性详细规划 广珠城际轨道全长142公里 顺德到珠海只需40分钟意义 顺德与珠三角各城市联系更紧密 促进顺德经济社会发展 成为顺德商贸业发展的基础 区域性交通设施的规划建设 使顺德与珠三角各城市及港澳地区联系更加紧密 广肇城际轨道顺德到肇庆只需70 80分钟 到广州30分钟意义 加强广佛肇经济圈的联系 促进珠三角区域经济一体化 提升珠三角的整体竞争力和辐射带动能力 广珠城际轨道顺德段站

9、场规划图 交通规划 港珠澳大桥2015年通车后顺德到澳门只需50分钟 到香港只需60 70分钟意义 大桥的兴建将带动整个珠江口西岸城市的发展 顺德进入 港珠澳 一小时都市圈 大大促进其商业 商务活动往来 政策导向 省管县政策的出台成为顺德经济再次飞跃的契机 2002年顺德并入佛山变为区后县域经济由全国第一下降为第二 落后与于江苏昆山事权和财权相应变小 地级市管理权限自动取消改革创新的各项自主权限不复存在 严重制约了顺德新一轮的改革发展 2009年8月 省管县政策出台规定顺德除党委 纪检 监察 法院 检察院系统及需要全市统一协调管理的事务外 其他所有经济 社会 文化等方面的事务行使地级市管理权限

10、 省管县政策实施后压缩政府层级 提高政府效率 更多财政支出转移到社会管理和公共服务上加快县域经济发展及提高城市化水平房地产开发更加有活力 顺德写字楼市场研究 写字楼市场发展轨迹 顺德写字楼发展受产业结构的影响 整体发展速度较慢 水平较低顺德写字楼市场上一直以 住改商 商铺型办公及小型写字楼产品为主 长期以来 大部分中小企业都以这类住宅 商铺为办公场所 在过往也满足了一定的需求 但这类办公场所的配套 服务设施缺乏 档次不高 形象不好九十年代顺利德大厦 置业大厦等一批写字楼的落成标志着顺德商务写字楼市场初现 但是在接下来的很长一段时间里 虽然在市场上陆续出现一些小型的商务写字楼 但在产品和服务上并

11、没有太大的提升直至2006年明日广场的落成 标志着顺德写字楼真正进入专业化时代 竣工面积增多 空置面积逐年下降 自2006年起 顺德写字楼竣工面积开始明显增多 2005年竣工面积只有3148平方米 而2006年增加到19084平方米 05至08年总竣工面积达4 8万平方米 自2006年起 顺德写字楼市场吸纳能力也大大增强 空置面积大幅下降 空置面积从06年的8万多平方米突降至1万多平方米 到2008年 空置面积只有3481平方米 竣工面积增多 供应量增大 而空置面积逐年下降 说明市场近年需求旺盛 写字楼市场分析 写字楼市场基本处于供需平衡状态 06至08三年销售面积共约6万平方米 其中06年销

12、售占60 05至08年出租面积共51552平方米 08年由于受到金融危机的影响 写字楼租售面积双双下降对比可知 销售和出租面积均大于近四年48544平方米的新增总竣工面积和12136平方米的年均竣工面积 因此 近年顺德的写字楼的去化能力相对较强 市场行情乐观 总体上看 05至08年竣工和空置面积合计为13万平方米 同期租售面积合计为11万平方米 显示市场基本处于供求平衡状态 数据来源 佛山市统计年鉴 写字楼市场分析 统计年鉴里无05年的销售数据 写字楼分布区域特征 大良写字楼主要分布在三个片区 彩虹桥片区 中心片区 东区彩虹桥片区区域范围 主要集中在新宁路与凤山路交汇处区域特征 主要集中了银行

13、自用的写字楼 包括中银 农行 人行 信合 是政府原规划的写字楼集中区商务写字楼规模 约4万平方米租金水平 35 50 平方米 月代表性写字楼 建设大厦 弘越大厦 顺利德大厦在售项目 弘越大厦 售价约8500元 平方米 潜在项目 新恒基国际商务中心 建设大厦 配套中央空调 位置 顺德区大良沿江北路 规模 楼高25层 总建筑面积20432 4平方米 硬件配套 3台电梯 由于建设大厦前身为政府办公用楼 所以配置了中央空调 饭堂车位 97个 空置率 约5 物业管理 顺德万家乐物业管理有限公司主要租户 中国平安财产保险 太平人寿 太平洋安泰人寿 中企动力等 入驻客户所占面积比例 以金融 科技行业最大 金

14、融占36 科技占25 其次专业服务和制造业各占13 租金 35 40 平方米 月 含管理费 中央空调费8 5 平方米 月 片区内代表性项目 弘越大厦 在售写字楼规模 项目总建筑面积约2 5万平方米 包括服务式公寓 写字楼 商铺 其中写字楼总建筑约1万平方米 标准层面积面积670平方米 共15层配套设施 与公寓公用的餐厅 三台奥迪斯电梯 两客一货 车位 110个建筑设计 大堂面积约60多平方米 层高6米多 标准层层高3 9米售价 整层出售出租 售价约6300元 建筑面积 租金 48元 月管理费 5元 月已进驻企业 3间专业服务公司 2间房地产公司 3间金融公司 多数为购买自用空置率 13 3 片

15、区内代表性项目 写字楼分布区域特征 中心片区 区域范围 主要集中在街道办周边及清晖路沿线区域特征 依托大良商业中心的优势成为商务写字楼数量最多的区域代表性写字楼 银海大厦 德业大厦 诚信大厦 顺港大厦 鸿业大厦 新基时代广场 联丰商务大厦等商务写字楼规模 约10万平方米租金水平 30 40元 平方米 月 新基 时代广场 商业与商务相结合 位置 华盖路步行街规模 总建面积1万多平方米 共五层 二层和四层为写字楼 写字楼面积约6000平方米 优势 周边配套设施完善 商业氛围浓厚 硬件配套 电梯2台 无中央空调 租金 36元 平方米 月 包管理费空置率 约10 入驻客户所占面积比例 由于入驻客户以中

16、小型企业为主 面积比例较均匀 以贸易 金融和传媒广告行业居多 其中 贸易行业占17 金融行业占16 传媒广告行业占13 片区内代表性项目 顺港大厦 位置 顺德区大良清晖路12号 规模 12层 约1万平方米 硬件配套 OTIS奥的斯电梯2台 无中央空调租金 40元 平方米 月 包管理费空置率 0 入驻客户所占面积比例 入驻客户以房地产行业占面积最多 所占比例将近一半 为46 此外 贸易行业占15 专业服务占14 片区内代表性项目 写字楼分布区域特征 东区 区域范围 环市东路以东地区区域特征 比邻中心城区的新开发区域 以高档住宅物业为主 区内集中了大型商业配套设施 交通便利 是目前大良重点发展区域

17、代表性写字楼 明日广场 卓越大厦商务写字楼规模 约4 5万平方米租金水平 35 65 平方米 月 写字楼市场整体情况 综合以上三大写字楼集中片区来看 大良写字楼整体出租率在8成左右 其中原有写字楼出租率率高 约有90 而近年新建写字楼出租率略低 约70 售价方面 市场现有在售写字楼均价在6000元 平方米至8000元 平方米这一水平 由于产品档次相差较大 价格区间也相应较大租金方面 除明日广场外 写字楼整体租金水平在30 45元 平方米 月 管理费为3元左右 写字楼产品特征分析 硬件配套目前市场上商务写字楼产品硬件配套水平较低 主要体现在以下几个方面 中央空调 除建设大厦外 其余写字楼均没有中

18、央空调 近期推出明日广场也未配置停车场 顺德汽车拥有量较高 目前写字楼配置的车位普遍不足 停车问题成为普遍现象 明日广场也将面临此状况 电梯 早期写字楼配置电梯2 3台 服务面积比例在每台5000平方米左右 由于楼层普遍不高 这一比例在可接受范围内 但所配置电梯质量较差 速度慢 故障频率高 且维修保养工作不到位 商务配套 普遍缺少写字楼相应的商务配套建筑设计 早期写字楼外观缺乏商务氛围 可识别性差 内部空间感差 采光 照明系统不足软件服务大部分写字楼的物业管理停留在初级阶段 只提供最基本的服务部分物业管理人员素质较差 缺乏服务意识 写字楼租客分析写字楼租客主要来自八大行业 金融 房地产 贸易

19、科技 制造业 专用服务 传媒广告 以及物流其中金融业所占比例最大 其次是专业服务 房地产 科技及贸易 制造业 传媒广告 物流占比较小 写字楼客户分析 各行业企业平均面积需求分析 八大行业之中 金融类企业对写字楼要求的面积最大 平均在700平方米左右 其次为房地产业 约400平方米 部分主力客户 如保险 证券公司对面积的要求已超过1000平方米 通常租用整层或半层 贸易 科技 制造 物流等行业的面积要求较低 平均为110平方米左右 写字楼客户分析 写字楼客户分析 写字楼投资者特征分析 早期写字楼买家主要以自用为主 2006年明日广场的面世开始吸引投资客的目光投资者主要特征 写字楼市场未来发展 写

20、字楼产品潜在供应目前市场上预计将在近期推出的写字楼产品不多 只有位于中心区的联丰商务大厦和位于新城区的创展中心联丰商务大厦 首层为商铺 写字楼部分总建面积约6000平方米单层面积约1500平方米 间隔为12个单位 其中10个单位实用面积为80平方米 2个单位为100平方米预计项目最快年底将入市创展中心 项目总建面积4 5万平方米 包括一栋写字楼及一栋公寓 其中写字楼面积约3万多平方米该项目以进入内部装修阶段 但仍未开始招商 创展中心 联丰商务大厦 两项目合计 近期将推出的写字楼面积约为4万平方米 除以上提到的两个项目外外 市场上还存在较大规模的潜在写字楼项目 但此类项目不确定性较大 包括 顺德

21、创意产业园该项目规划总建面积15万平方米 现已建成约1万平方米 二期建设具体时间暂未确定 金榜大厦原财政局金融大厦 拍卖中 总建面积约3万平方米恒基国际商务中心项目总占地面积11623平方米 总建筑面积为109700平方米左右 其中 国际商业广场总建筑面积约30000平方米 星级酒店总建筑面积24000平方米 25层 及5A级写字楼总建筑面积24000平方米 25层 该项目写字楼部分有可能改为公寓 写字楼市场未来发展 创意产业园 恒基商务中心 金榜大厦 该部分不确定性较大的项目规模合计达20万平方米 预计未来5年写字楼需求量约为14 18万平方米 写字楼的发展受GDP及第三产业的影响较大 尤其

22、是第三产业的相关性更大 2001 2008年顺德GDP和第三产业的年均增长率为21 9 和19 显示出极高的增长速度 根据成熟市场经验 写字楼需求的增长率将低于第三产业增速 依据顺德目前市场现状 保守预计增速在8 10 左右大良现有写字楼存量在20万 左右 按年增长率为10 10 估算 未来5年内还需增加约14 18万 的写字楼供应量才能达到平衡 写字楼市场未来发展 写字楼市场未来发展 统计年鉴数据显示 2001 2008年七年间 顺德全区写字楼售价涨幅为1 53倍 年均增长幅度为12 3 根据往年平均增幅预测写字楼售价到2012年将达到10000 11000元 平方米 写字楼价格走势 从06

23、年到现在市场上销售的写字楼产品很少 规模较大的只有明日广场 该项目自06年初开始销售 当时附楼均价约3000多 接着陆续推出主楼低楼层及中高楼层 到2007年项目售罄 均价上涨至6000多 增幅将近一倍 目前二手市场价格达8000多 自06年到现在增长率超过100 由于单个项目的价格受该项目分期销售的楼层影响 不能以此作为预测未来市场价格走势的依据 明日广场 重点竞争项目分析 概况 明日广场位于顺德大良东区新贵中路 与本项目仅有一路之隔 主楼共28层 高108m 是顺德目前档次最高的写字楼 配套及服务 商务中心 提供订机票服务 会议室面积约700平方米 间隔为7间户型间隔 户型设置灵活 可提供

24、最小40平方米单位 最大到1800平方米整层出租 主要户型在120平方米和150平方米左右 间隔方正实用 可根据客户需求将相邻间隔打通 物业管理 第一太平戴维斯作为物业管理顾问 由发展商自行管理 入驻客户分析在已入驻明日广场的客户中 金融 专业服务 房地产三大行业所占比例最高其中 金融行业类的企业所占总面积的比例最大 为42 其次为专业服务类企业 占18 房地产行业占13 在金融类公司中 部分主力客户 如保险 证券类公司的需求面积较大 通常是整层或半层 面积约为800到1300平方米 重点竞争项目分析 重点竞争项目分析 买家构成分析 明日广场写字楼的买家中投资客占约6成 其余4成为自用买家投资

25、者中本地人与外地人比例为7比3 大多数个人投资者购买面积在120至150平方米之间 年龄在40多岁者居多 主要以私营企业主 公务员为主而企业投资自用兼顾的买家购买面积会较大 半层或一层 但为数不多 这类企业多为金融类企业 重点竞争项目分析 借鉴及不足之处硬件设施在建筑设计和硬件设施方面 明日广场基本上达到了中高端写字楼的水平 建筑醒目的外立面和宽敞明亮的大堂成为其亮点 吸引了买家 租客的目光硬件方面的不足之处在于电梯及车位的配置 主楼5台客梯 平均每台服务面积达6800平方米 还有170平方米配置1个车位的比例都不足以满足日后的使用需求软件服务国际专业物业管理公司的引入为写字楼物业服务提供了保

26、障 同时也为增强了买家 租客的信心商务中心的设立也将为入驻企业提供便利的服务 但就目前来看 服务内容不多 种类不全 对本项目的影响正面 明日广场租售价格与市场上原有产品相比形成了跨越式的增长 同时也拉升了当地写字楼租售价格的总体水平明日广场目前稳定的经营状况为早期投资者带来了可观的投资回报 令写字楼这一新型的投资产品逐渐得到投资者的认可明日广场的出现和逐渐成熟将加强东区的商务氛围 一改东区原纯住宅区的印象 为本项目的诞生打下基础负面 明日广场在建筑设计 装修 硬件配套等方面都达到了中高端写字楼的水平 在目前的市场状况下 本项目在这一方面很难在其基础上有大幅度的提升两项目同属一区域 在客源上不可

27、避免的形成竞争关系 重点竞争项目分析 写字楼市场未来发展趋势研判 顺德商务写字楼市场处于起步阶段 未来有一定的发展空间 城市发展大良在顺德的中心地位将不可代替 但主要体现在商业及居住功能上 从城市长远发展的区域功能划分来看 顺德的商务中心还是将出现在新城区产业发展未来顺德的主导产业不会有根本的改变 还是以制造业为主 但企业的发展方向将由传统的生产型变为生产与研发并重 更加注重自主品牌的建立 这一趋势为生产型现代服务业提供了巨大的发展空间 这一趋势有利于写字楼市场的发展政策导向顺德作为全国著名的制造业城市 改为省管县后 独立性更强 更有利于城市品牌的形成和商贸的发展 顺德将从单纯的制造业基地转向

28、制造与商贸并重的综合性城市 而商贸的发展无疑将带来更多的写字楼需求交通建设广珠轻轨 太澳高速等交通设施的建设拉近了顺德与广州 珠海等中心城市的距离 便利的交通将为商贸的发展的基础 顺德公寓市场研究 顺德大良公寓市场总体概述 目前顺德公寓市场上出现的产品有三类 添加地图 住宅式公寓产品特征 采用销售模式 不进行统一管理 也不提供服务 除户型较小外 与普通住宅无太大区别服务式公寓产品特征 由物业公司或专业管理公司进行统一管理并提供部份服务 一般以长租为主代表物业 弘越大厦 凤岭名都酒店式公寓产品特征 由专业酒店管理公司进行统一酒店式经营管理并提供酒店式服务 可供长租或日租代表物业 骏涛商务公寓 时

29、代商务公寓 格林商务公寓 本次研究的对象只针对服务式公寓和酒店式公寓两种 2001年 时代大厦以酒店式管理的模式 成为大良首个公寓产品 揭开了大良公寓产品开发的序幕 2004年 2007年期间 大量公寓产品涌现 服务式公寓也在这一阶段出现在公寓市场 2008年 2009年 市场上公寓类产品持续增多 产品同质化严重 公寓产品发展轨迹 公寓市场产品线日渐丰富 为不同档次的商务人士提供服务 公寓市场供应总量分析 大良公寓市场以2007年最为旺盛 大良公寓市场供应在07年达到高峰 当年供应量超过6万平方米 08年受金融危机影响 整体投资意愿走低 导致08 09年供应量大幅回落 至2009年为止 顺德大

30、良公寓产品存量已超过20万平方米 资料来源 戴德梁行 公寓产品分布情况 公寓产品主要集中在中心区 资料来源 戴德梁行 中心区是大良公寓的集中供应地 约占全市供应量的42 目前大良档次最高的服务式公寓 新世界公寓 档次最高的酒店式公寓 骏涛国际公寓都集中在中心区 东区 西区的公寓产品主要零散分布在多个住宅项目 单个项目的规模较小 新城区公寓产品的开发来自嘉信城市广场 目前已建规模约4 5万平方米 公寓市场产品分析 公寓产品户型面积主要集中在30 50 面积区间 09年 01年 公寓销售分析 销售价格 销售情况分析 大良公寓产品的销售均价以07年最高 由于受到08年金融危机影响 08年公寓产品均价

31、有所下调 但于09年已呈现反弹趋势 随着公寓市场的发展 公寓产品的设计 品质也不断提升 相对于普通住宅产品而言 公寓产品的销售价格有约20 的溢价 目前大良公寓产品销售情况良好 市场上公寓产品已经基本售完 资料来源 中山市统计年鉴 公寓租赁分析 租金 出租率分析 酒店式公寓酒店式公寓主要采取日租形式 日租金约为200 300元 酒店式公寓也有部份采取长租形式 月租金约为80 90元 月 目前市场上的酒店式公寓主要以日租客为主 其出租率与酒店相似 约为60 服务式公寓服务式公寓主要采取长租形式 月租金约为30 50元 月 公寓档次对租金水平有一定的影响 如档次较高的新世界中心 其月租金可以达到6

32、0 70元 月 远高于其他公寓 服务式公寓的出租率较高 平均出租率达约70 公寓配套服务分析 配套服务分析 酒店式公寓酒店式公寓由于采用酒店管理 因此其配套服务相对较齐全 酒店式公寓一般配套有前台接待 商务中心 票务 旅游 宽带上网 餐饮 娱乐等服务 部份公寓配套有会议室 健身中心 游泳池等 服务式公寓除新世界中心外 其他服务式公寓并未聘请专业的物业管理公司 因此其服务水平较低 目前市场上的服务式公寓一般只配套有前台和清洁等简单服务 公寓市场潜在客户分析 职业特点分析 潜在客户主要集中在专业技术人员 企业管理人员 个体经营者三大职业 三者占总体比例的70 公寓市场潜在客户分析 购买用途 置业次

33、数分析 超过52 的客户购买公寓是出于投资的需要 只有26 的客户购买公寓单纯用于自用 在购买公寓自用的客户 主要以首次置业为主 约占73 在考虑投资用途的客户当中 超过85 的客户是二次或者二次以上置业 公寓市场潜在客户分析 购买物业类型分析 对于自用型客户 住宅型公寓更能满足其购房需求 超过65 的自用型客户希望购买住宅型公寓 而最受投资者青睐的是服务式公寓 其次为酒店式公寓从总体而言 服务式公寓的适用性最强 覆盖率最高 而酒店式公寓用途最为单一 可接受总价格水平 约占45 的潜在客户可接受公寓总价格水平集中在15 25万元之间 可接受25万元以上水平的客户也有40 比例 相当一部分投资者

34、在购买公寓产品时是一次性购买多套 因此估计投资者的实际购买力将2 3倍于所选价格 潜在客户分析 装修要求 提供装修套餐是最受客户欢迎的方式 约有47 的客户选择此方式 毛坯交楼是客户的第二选择 但对于酒店式公寓 没有客户选择毛坯房 潜在客户分析 公寓市场潜在客户分析 购房考虑因素分析 无论其购买用途是自用还是投资 所有潜在客户最重视的因素都是小区环境因素 其次考虑的因素是周边配套设施 交通因素 各有超过50 37 比例的客户关注 由于大良区域较小 因此客户对距离上班地点较近 区位因素并不重视 公寓市场潜在客户分析 配套设施需求分析 对于不同用途的客户 其对配套设施的需求均呈现一致的倾向 休闲娱

35、乐设施是客户最希望设置的配套设施 其次是运动设施 餐饮 酒吧配套对于较成熟的区域并不缺乏 因此其需求度最低 公寓市场潜在客户分析 购房信心及购房意向 超过95 的客户对公寓的未来价格水平 租金水平有信心 认为未来售价 租金会上升的总比例超过55 在所有的潜在客户当中 超过76 的客户会考虑在东区购买公寓 竞争案例研究 新世界会豪阁 目前大良档次最高的公寓 地理位置 会豪阁位于大良中心区 是新世界中心的二期开发物业 紧邻新世界万怡酒店及新世界中心商场 开发商 香港新世界集团项目规模 会豪阁楼主23层 总建筑面积约3 6万平方米 项目定位 大良目前档次最高的服务式公寓 租金 售价水平 目前二手价格

36、约为7500元 月租金约为60 70元 月 租客特征 主要为外籍人士和港澳人士 户型面积较大 符合外籍人士要求 户型设计 会豪阁的公寓户型共分4大类型 分别是套内面积约40 的套房 约60 的一房一厅单位 约90 的两房一厅单位 和约130 的三房两厅单位 各户型面积都大于市场同类产品户型比例 会豪阁以一房一厅及三房两厅单位为主 各占总套数的31 套房单位约占总套数的23 数量最少的两房一厅单位仅占15 竞争案例研究 最完善的配套设施 会豪阁由香港新世界旗下的广州侨乐物业管理公司进行管理 可以享受包括礼宾 餐饮 商务 家政等全方位管家服务 小区内提供内联网系统 宽带互联网络及商务秘书服务 会豪

37、阁设有专门的住客会所 内设有多种娱乐设施 如迷你影院 保龄球 羽毛球场 游泳池 陶艺坊等等 竞争案例研究 案例总结及启示 会豪阁拥有大良最核心的区位 最完善的生活配套 会豪阁拥有大良最舒适 户型最大的公寓产品 会豪阁拥有大良最专业的管理 最完善的配套设施 会豪阁拥有大良最好的开发商品牌 新世界地产 以上众多的优势使会豪阁成为大良地区高端客户群体的聚集地和最具有投资价值的公寓产品对本项目的启示会豪阁虽然楼龄较长 但凭借着他的当年超前的产品设计意识和持续的高品质服务 到现在依然为大良地区品质最高 服务最专业 租金水平最高的公寓物业对于公寓产品来说 户型设计的舒适性 配套设施的完善以及服务的水平决定

38、了产品的和客户的档次只有租金水平可以长期保持高位稳定的公寓产品 对于投资者来说才是最好的投资选择 竞争案例研究 创富商务公寓 容桂唯一的纯投资公寓 地理位置 创富商务公寓位于容桂东部新城内 105国道和桂州大道交界处开发商 佛山市顺德区澳德房产有限公司项目规模 项目占地面积12459平方米 总建筑面积47364平方米 项目定位 顺德首个纯投资回报型公寓 销售价格水平 6400 7900元 建筑面积 创富商务公寓 以小面积套房为主的产品设计 户型结构 创富公寓只设有套房及一房两种户型 其中以套房为主 占总量的77 面积结构 创富公寓产品的面积主要以42 48 为主 约占74 其次是84 87 单

39、位 61 62 单位仅占6 创富商务公寓的产品设计较公寓市场现有普遍产品宽敞 舒适 创富商务公寓产品面积结构 都市名人俱乐部 创富商务公寓计划引进国际知名娱乐品牌 国际知名酒店品牌机构 品牌旗舰商家 配套设施包括中西餐饮 卡拉OK 桑拿 夜总会 沐足 棋牌 茶吧 水浴会所 健身会所 多功能会议室 客房等 创富商务公寓 创富111 酒店式服务 引入 金钥匙 服务理念 提供纯酒店式服务 提供的酒店式服务多达25大项 111小项 创富商务公寓 纯投资型营销方式 分散式产权销售 统一返租 统一经营管理 采用十年返租形式 设立投资回收计划 客户覆盖面较广 年龄范围由30 50岁 以顺德本地客户为主 部份

40、客户来自佛山 广州地区 创富商务公寓 公寓市场未来发展趋势 大良近期将有大量公寓产品推出市场 大良公寓市场的未来供应量主要集中在中心区 新世界三期项目已经封顶 预计将可于2010年初推出市场 明日华府 嘉信城市广场等项目都有后继开发公寓物业由于住宅 商业用途物业均具有开发公寓的可能 因此未来实际开发量可能会比预计量更多 公寓市场未来发展趋势 公寓需求仍将保持旺盛 目前公寓产品已基本销售完毕 而且销售速度较快 同时公寓产品的价格也保持了一定的上升幅度 表明公寓市场的现有需求仍未得到满足 顺德 省管县 的实施 将大大提升其城市地位 刺激未来几年的外资投资 商务活动的发展 从而产生大量的公寓产品需求

41、 顺德制造业的发展 将引进更多的管理 技术人员和与之相关的服务业从业人员 这也将会对公寓产品产生需求 综上所述 在现有需求未得到完全满足 未来需求将不断增长的情况下 可以预计大良公寓市场仍将保持旺盛的需求 公寓市场未来发展趋势 公寓产品价格将稳中有升 07年金融危机的影响已经逐渐减弱 整体经济环境向好 顺德行政的独立 将提升 促进商务活动发展 推动公寓产品的需求 潜在客户对公寓产品的未来发展有较强的信心 目前需求及未来需求仍将保持旺盛 未来几年的供应量仍未回复至07年的水平 预计公寓产品的去化率仍将保持较高水平 总体供求关系尚未发生大的变化 综上所述 在经济向好 需求增加的同时 市场供应量未突

42、破原有规模 可以预期短期内市场仍将处于供不应求的状态 公寓产品价格将会出现稳中有升趋势 公寓市场未来发展趋势 项目发展机会与挑战 发展机会顺德行政的独立 将提升城市地位 促进商务活动发展 推动公寓产品的需求 潜在客户对公寓产品有较强的信心 整体需求旺盛 目前市场上的公寓产品存在配套不足 服务水平落后的情况 特别是服务式公寓 产品提升空间较大发展挑战区域内将有大量公寓物业推出市场 市场竞争将趋于激烈 区域内集中了新世界 嘉信城市广场等具有较强品牌影响力的项目 在产品同质化严重 未来供应量大的市场情况下 公寓产品需寻求差异化发展 在产品创新 硬件质量及服务水平上寻找突破口 顺德酒店市场研究 酒店市

43、场发展综述 05年以来 顺德酒店业进入高速发展期 2005年以前 顺德酒店业发展缓慢 酒店数量少 档次较高的只有万怡酒店自2005年以来 顺德酒店业进入高速发展期 中心城区及各镇区都出现了高星级酒店 如财神 哥顿 喜来登等目前顺德中心城区拥有各类型酒店180多家 其中五星级2家 四星级7家 三星级5家除此之外 乐从 龙江 陈村等镇街多家高星级酒店在规划建设当中 酒店市场需求 05年至07年间顺德过夜旅游人数年增长率保持在15 左右 08年受金融危机影响 旅游人数基本与07年持平酒店平均开房率受金融危机影响更加明显 08年开房率为62 56 降至06年的水平 与07年相比降低了2 14 通过对多

44、家酒店销售主管的访谈得知 近两年实际开房率并未达到政府公布的数据 但今年以来 由于经济复苏 酒店的开房率有所回升 但由于近年新建酒店较多 竞争激烈 经营状况不如往年顺德酒店客源比较单一 都是以商务散客客为主 散客比例占超过7成 另外3成以会议或是长包形式为主 旅游客极少受客源单一影响 顺德酒店无明显淡旺季之分 黄金周 节假日客人较少 展会期间 年底企业会议增多 生意会相对较好 数据来源 佛山统计年鉴 酒店市场市场现状总结及发展研判 顺德酒店业在经历一段时间的高速发展之后 未来几年发展速度将有所放缓 特别是高端酒店市场国际品牌酒店进入顺德后 凭借着品牌优势及强大的客源网络 占据了高端市场较大份额

45、 对本地品牌高端酒店形成巨大冲击 各酒店纷纷以降低价格 拓宽客源等策略应对 连锁反应的效应 本地高端酒店的降价直接影响到中端酒店的经营 在客源市场上形成竞争 打压了中端酒店的市场空间相比之下 低端的经济型酒店由于与中 高端酒店目标客群相差较大 受影响相对较小客源结构单一是顺德酒店所面临的最大问题 而这一因素在短期内不可能改变 在客源无法大幅增加 而酒店数量不断增多的情况下 未来市场竞争将进一步加大 特别是中端酒店的生存空间将不断缩小 项目条件分析 项目条件分析 项目所在的东区范围是指大良环市路以东 太艮路以南 桂畔海以西 南国东路以北区域 规划总面积为319 29万平方米 总人口为8万人东区作

46、为与承接老城区最紧密的区域 对比南区和新城区 东区板块以其方便和配套成熟 成为大良人居住升级换代的首选区域 本项目 项目所在区域分析 配套设施商业配套 三家世界零售业巨头吉之岛 沃尔玛 乐购进驻东区 形成商业聚集效应 带动周边物业档次的提升 教育配套 东区是顺德优质学校的聚集地和文化新社区 从幼儿园到高中一条龙的优质教育一应俱全 有新德业幼儿园 实验小学 一中实验中学 一中高中部 李兆基中学等 交通条件公交出行不便 覆盖东区的公交线路共有4条 公交线路的班次密度均为15分钟一班 路网对接105国道 碧桂路与广州及周边各镇相连 加大区域辐射范围 广珠轻轨建成后 将设三洲 逢沙的两个站点 距离本项

47、目车程均在10分钟以内 项目条件分析 项目用地分析 项目条件分析 本项目用地位于东区中心 碧溪路与东乐路交界处 是新老城区的结合部项目用地面积12652 31平方米 南北长约127米 东西宽约100米 用地方正无需平整 拆迁用地位于道路交叉口 具有较长的展示面与项目相邻的沃尔玛将吸引大量车流 人流 有利于本项目商业发展 但同时存在造成项目周边交通混乱的隐患 项目SWOT分析 项目综合SWOT分析 优势 东区发展逐渐成熟 交通便利 大环境优于中心区东区物业价格水平较高 聚集高端客户地块位于东区中心 新老城区结合处周边配套设施完善 拥有沃尔玛 吉之岛等大型高端商业设施 劣势 开发商缺少商业物业开发

48、 运营经验东区居住氛围浓厚 但缺乏商务氛围项目缺少规模优势 机会 省管县 政策有利于顺德未来发展产业发展方向调整增强写字楼需求顺德物业投资需求强劲 写字楼逐渐被投资者接受市场上公寓产品同质化严重 存在较大提升空间 威胁 公寓产品未来供应量大 竞争激烈面对明日广场的直接竞争东区不是未来商务区写字楼 公寓在当地都属于新生产品 市场发展处于初级阶段 不成熟 未来不确定性较大 项目综合分析 项目发展定位与相关案例 项目定位 项目总体定位 集居住 商业 娱乐 商务功能为一体的创新型都市综合体 产品的生命力不但在于其自身的素质 更重要的是如何在这些素质的基础上赋予其崭新的活力 项目最终的成功还在于不断的创

49、新 使项目在市场中保持新鲜感 不断创造市场热点 东区的中心 新老城区结合部 确定了本项目 中心地 的特性在城市发展中 中心地 与其他区域不同 它所承载的功能应该是多元化 综合性的 复合型 受规模限制 项目的单项功能无法与其竞争对手抗衡 所以应扬长避短 发挥多种功能间的互动优势 将其打造为项目的核心竞争力之一 项目定位 项目规模建议 本项目用地为商住性质 以居住为主 因此根据规划条件 总建筑面积中不少于51 即30973平方米 必须用于住宅功能的开发 总建筑面积不多于49 即29758平方米 可用于商业功能的开发 根据贵司所给出的条件 本项目商业 12090 66平方米 和住宅 9096 6平方

50、米 两项指标已确定 不宜再改动 本项目中公寓 住宅性质 与办公 商业性质 不得同时安排在同一建筑中 必须分别设置 规划限制条件 根据以上限制条件 写字楼的规模将限制在约18000平方米 不可以增大 写字楼 公寓两栋建筑体量依据现有设计方案 没有太大调整空间在规模调整空间不大的情况下 重点在于功能及产品组合 产品定位 项目定位 写字楼定位 行业主题精品商港抓住顺德由单一制造型向制造 商贸复合型城市转型的机遇 以商贸行业领域的企业聚集为目标 通过办公商务集成 使 进港 企业能够在一个关联性集约的商业环境中发展 以达到 企业准组织性扩张 的目的本项目作为写字楼细分市场的龙头可减少与明日广场的直接竞争